房地产：意外回暖，风险犹在

　　年初，所有人对楼市的预期还是一片愁云惨淡，但开发商顺应形势主动降价，加上经济下行、稳增长压力增大下宏观政策的微调，使楼市出现了出人意料的回暖。

　　3月起，主要城市楼市成交量节节攀升，尤其是5月和6月，一线城市成交量纷纷创下去年初实施限购政策以来的最高水平。成交持续回暖也带动了房价止跌回升，使得本来预期普遍悲观的一线开发商上半年都取得了不错的销售业绩。从目前已经公布半年销售业绩的上市房企来看，大部分企业都完成了年度销售目标的50%左右。

　　住房城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏认为，市场的复苏首先得益于年初房价实质性的下降，开发商以价换量的策略刺激了购房自住的刚性需求入市。即便在成交量明显复苏的6月份，上半年成交均价同比也有较为明显的回落。万科、富力、碧桂园等销售均价同比均有明显下调，抓住了刚需，也换来了不错的销售业绩。

　　政策层面上，尽管中央层面反复强调要坚持房地产调控不放松、不反复，但出于稳增长的压力，有超过40个城市通过各种方式微调了调控政策，调控力度实质上有所放松。而首套房利率折扣重现、央行连续下调存款准备金率和一个月内连续两次降息，增强了购房者的实际支付能力。这些政策的微调，不仅提振了购房者的信心，也改变了购房者对市场走势的预期，原本处在观望状态的购房者因担心房价反弹而匆忙入市，在一些区域又形成了一定的恐慌性购房潮。

　　业内人士普遍认为，尽管信贷放松和宏观政策的微调目的在于稳增长而非救楼市，但客观上将刺激楼市继续回暖的步伐。在空前严厉的调控下，经济增速放缓的压力再次让房地产业获得了喘息的机会，房地产企业最困难的时候暂时已经过去了。

　　事实上，楼市的适度复苏对宏观经济的稳增长的确能起到一定的支撑作用。由于年初开发商对市场预期的悲观，普遍放缓了拿地、开工的速度，今年以来房地产投资增速不断下降。5月，全国房地产投资增速降为18.5%，新开工面积到5月份已经出现了负增长，未来两年左右的市场供应也堪忧。但随着楼市回暖，5月份开始部分城市土地交易也开始升温。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，土地市场的变化较楼市变化一般会有3—6个月的滞后期。随着3月份后成交的回暖，开发商有望在7月份后开始逐步拿地并增加新开工规模，房地产投资将逐步改善。但是必须格外关注市场变化，如果回暖速度过快，房价再现大幅反弹的话，对经济的伤害将远大于支撑。

　　尽管最近呈现回暖，但下半年的市场仍然存在很强的不确定性。宏观经济稳增长的压力仍然较大，限购城市的需求能否持续释放也存在疑问，全国范围内楼市库存仍然高企，而房价一旦快速反弹又有可能招致更严厉的调控……种种风险使得企业不敢掉以轻心，不敢对后市过于乐观。万科、招商、远洋等房地产龙头企业都表示，下半年将继续“过冬模式”，加快周转，顺应政策和市场变化。

　　“上半年我们完成了全年销售目标的四成以上，这与既定的上下半年的供应比例相适应，符合预期。”一家龙头房企负责人表示，随着中央表态要将抑制住房投资投机作为长期政策坚持，下半年市场成交很有可能进入平稳期，房价不存在大幅反弹的基础。“未来房地产企业只能赚取合理利润，所以我们还是要坚持高周转的策略，抓紧机会出货，提高抗风险的能力。”