上周末，中国的一些地方政府各自出台了地方性的房地产调控措施，以落实中央政府在一个月之前宣布的房地产调控政策。

总体而言，这些地方政府的调控细则并没有像市场此前预期的那样严厉，因而总体而言市场情绪应该会有所缓和（至少今天对市场并非一边倒的利空）。

北京市最新推出的禁止单身成年人购买第二套住房的细则有些出乎意料，不过关于此事的小道消息已出现了一段时间，而且其影响将会十分有限（北京在中国新建住宅销售中仅占4.5％）。

根据中央政府的规定，各地方政府需要在今年第一季度结束之前公布各自的房价调控目标，所以大多数地方政府选择在最后一刻公布各自的房价调控目标，但在如何向转让二手房征收20％所得税的问题上没有提供任何实质性的详细说明。

除了北京以及在一定程度上的上海之外，各地方政府似乎并没有真心诚意地执行上届政府于2月底赶在权力交接前推出的一系列房地产调控措施。

各地方政府上周末宣布的“细则”，反映出地方政府与中央政府（尤其是和上届政府）之间正展开一场博弈。

按照中国税收制度的规定，地方政府只能分享到二手房转让所得税的40%，但将承受土地销售及与房地产有关的其他税收下滑所造成的全部冲击性，所以对于调控力度过严的房地产政策（包括征收20％的所得税），地方政府积极落实的动力很小。

或许我们将不得不等待国家税务局就此项20％所得税提供进一步的详细说明。正如我们在一个月前预计的那样，新建住房销售的增长不会因这些新的调控措施而受到重大影响。3月份二手房成交量骤增（以规避20％的所得税政策），进入4月份之后则可能会放慢。而新调控对于房地产固定资产投资的影响应该是相当小的。

展望未来，新一届政府似乎更倾向于通过增加土地供应或者开征物业税来稳定房价。

关于二手房转让的20％所得税

市场的关注焦点是这项20％的所得税将会如何征收。

北京市政府表示，如果房产原值很难核实，那么便仍然按照交易价值的全额征收（很有可能像以前那样按照1％的税率征收）。由于北京在2005才建立住房交易网签系统，所以在2005年之前购买的所有住房都很可能免缴此税。

此外，北京亦明确规定，如果业主出售持有期五年以上的唯一住房，则免征此税。虽然上海在这方面并没有明确规定，但上海很可能会效仿北京。此外，诸如合肥和大连等二、三线城市在推出的细则里甚至都没有提到这项20％所得税。

首付比例及其他信贷限制

北京市政府表示要提高第二套住房贷款首付比例，不过他们在上周末的声明中并没有提供相关的详细说明。上海市政府表示要继续执行其现有的第二套住房信贷限制政策（根本不向第三套住房发放任何贷款）。

住房价格目标

北京政府表示要保持房价稳定，但没有提供任何调具体的价格调控目标。其他几个城市则维持各自现有的政策，将今年房价的涨幅控制在不超过本地生产总值及家庭收入的同期增幅的水平。

江苏省会城市南京将今年新建商品房价格涨幅控制在低于该市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。