——反思10年调控，建立房地产业发展长效机制
　　满载着房市调控希望的国五条细则在经历了一个多月的时间，仍未走出房价越调越高的怪圈，仍未摆脱希望落空的宿命，最终成为无效的细则、无果的调控，从希望变成了失望。国五条细则是上届政府的谢幕之作，也为过去十年的调控划上了一个阶段性的句点。盘点10年来历次调控，限价、问责、限贷、70/90政策、限购、征交易所得税……房市调控使出了浑身解数，然这些“狠招”通通都被房市一一化解，不仅房价下降的希望终成泡影，甚至还不断出现报复性反弹。尤其是近来伴随着抛房潮、抢购潮、离婚潮、结婚潮、黄牛潮的出现，对调控房市积淀了相当的民怨。房市调控能使的狠招都已使过，结果也被证明并无良效。那么房市调控接下来的路又该怎么走，房地产的“病”又该如何治，本届政府是“萧规曹随”还是另辟蹊径？过去的调控总是回避造成房市问题的真正“病根”，用限购等行政手段来为房市“打麻药”，试图一解当下之困。但事实表明，这只是暂时的“止痛”或“退烧”，未从根本上除去“病根”。要想真正“医”好房市，必须告别“杜康解忧”，坚持“刮骨疗伤”，即深刻反思十年调控的路径及弊端，找出“病根”并“对症下药”。

　　一．南辕北辙的调控思路

　　十年房市调控路，越走越远、越走越偏，不仅房价越调越高，市场对于调控的疲劳感也是越来越强。纵然调控采取了不少手段，但都无疾而终。调控每每都只是“扬汤止沸”，在短暂的时间内能取得表象的效果，却达不到“釜底抽薪”的真正功效，因此每过一段时间问题又会暴露出来，最终调控南辕北辙。随着高层“把权力关进制度的笼子”、“把错装在政府身上的手还给市场”等改革信号的频频释放，一场围绕政府工作思路转变的放权改革正在拉开序幕。而房市调控这一斩不断理还乱的“怪胎”，在历经十年之后，也到了该反思总结的时候。

　　房市调控十年九调，在一时收一时放的调控之下，房市经历了几次过山车式的折腾。这是因为我们的政府在治理国家、管理国家的过程中，始终习惯于战争年代尤其是文革时期的运动式治国的惯性思维。在处理房市这类的经济问题上，不是严格按经济规律办事，而是自觉与不自觉地发动多种形式的运动，倾全国（省、市）之力办大事。从中央到地方喜好发号施令，像指挥战争一样来指挥经济工作，习惯于发文、督查、问责，以领导的权力压制房市。在运动式调控的过程中，虽然看起来声势浩大，但效果往往适得其反。在这种以权代法、以言代法的情况下，开发商会想尽办法搞定领导并加以变通，从而使得运动的热情退减、力度弱化。缺乏制度约束的市场又将回复原样，甚至比调控之前有过之而无不及。房市调控调了那么多年，喊了那么久，最终房价十年间还是上涨145%，几个热点城市甚至上涨220%之多，原因就是这种运动式调控不是从抑制房价上涨的制度出发，不是从市场的角度切入。一系列运动式调控，全国人民无差别地吃“一副药”，不仅破坏了市场正常的运行轨道，而且“误伤”一片。政府的干预打破了市场的供需调节机制，加大了市场供需之间的不平衡。市场自我调节的信号失灵、弹性减退，从而造成了全国同时出现房市火爆之势升温与“鬼城”现象增加的“冰火两重天”的房市格局。

　　由于过分强调行政作用，忽视市场本身，不注重市场经济的规律，在房市调控的思路上，往往都逆市场经济规律而行，做着与房市调控最终目的背道而驰之事。政府以市场的名义，不断重复着各种反市场的行为，将市场异化为干预经济的强权手段。本应作为市场“守夜人”的政府直接干预市场，甚至违背市场经济规律“野蛮”调控。虽然其他国家在特殊时期也会通过行政手段调节市场，但都不像中国这样不仅时间长达十年以至于几乎成为常规手段，对市场产生一系列负面的影响。市场经济的基本规律就是供需决定价格，调控高房价的正常思路应该是增加供给，但我们的调控却是反其道而行。房市调控把高房价的罪过归咎于开发商，于是既缩“银根”又缩“地根”，减少了贷款和供地。显然，这样强制减少供给的行为必然不能达到降房价的效果。不仅如此，房市调控还将目标瞄准了广大购房人，通过“限购”这种行政色彩浓郁的方式打压需求，如果只针对那些投机者还情有可原，但是建立在户籍基础上的限购不仅造成人为的歧视，而且使得一些刚需以及广大改善性需求无辜“中弹”。短暂的压抑需求可以暂时调节供需，缓解房市需求压力，但是被压抑的需求并未真正消失，所以也就造成了后来购房需求的集中式爆发，房市的瞬间反弹。

　　二．隐藏在高房价后的病根

　　过去的房市调控是一种“头痛医头脚痛医脚”的行为，总是围绕房价、购房人大做文章。殊不知高房价只是问题的表象，这些调控举措如杜康般可解当下的房市之忧，但却只是“治标不治本”。唯有找到隐藏在高房价背后的病根方可对症下药。

　　房市调控把目标聚焦开发商，将房地产暴利归罪于开发商，但数据显示，银行和政府从房地产取之过多。2012年政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。寻根究底，金融和地方政府是高房价的“幕后推手”。2002年底，我们的广义货币供应量还只有18.5万亿，但到2012年底，就已经攀升至97.4万亿，今年更是已经突破100万亿，居全球之首。货币超发导致整体通货膨胀，在物价上涨的大环境下，房地产岂有不涨之理。而且，金融的血液大部分都流向了房地产，推高了房价，堆积了房市泡沫。由于土地是货币的主要派生工具，同时也是贷款质量安全的重要防护物，而金融则不断为土地、为房市注血，以此来维持系统内的稳定与发展。即使在面对房市调控的压力下，银行仍然持续通过表外手段转移不符合“窗口指导”的信贷需求，金融的血液源源不断流到了房市。正是因为有货币、金融在作祟，房价才会此般疯狂地一路高涨。

     我国的土地制度决定了地方政府在土地交易的过程中可以身兼“裁判员”与“运动员”的双重角色，从而使土地成为地方政府获利的主渠道，为其带来巨大的寻租空间。在房地产繁荣发展的背后，地方政府是主要的受益者，是在利益驱使下的市场主驱动力。通过出让更多的土地，地方政府可以获取更多自由支配的资本，地价与房价越高，地方政府收益就越多。利益将地方政府与房地产开发商结盟，达成推高房价的共识。土地成为牟取暴利的投机平台，地方政府也成为市场投机的最大推手。在这种利益格局下，降房价的结果是减少土地财税，再加上地方事权较多，将因此陷入财政匮乏的窘境。正是出于利益的冲突，十年调控也是中央与地方的博弈。正因与此，房市调控政策也被抱怨始终出不了中南海。

　　金融机构和地方政府固然难辞其咎，但中央政府在房市调控中也有重要的责任。我们批评地方政府的土地财政、痛恨地方政府的房调放水、指责地方政府的住房保障工作不力。但是，自从九十年代分税制改革以来，在央地财税分配上就出现了“头重脚轻”的现象。在分配中，税收的大头都收归中央，而地方政府固定收入的税收仅剩下土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房地产税等小税种。在近15年间，中央财政收入占比从40%上升到50%以上，地方财政支出占比却从60%持续攀升到80%。地方政府的财权减少了，但事权反而增多。在这样的情况下，地方政府如果不自谋多路，那么财政状况就很难乐观，于是土地相关的税种成为地方政府扩充税源的首选，大多数地方政府的目光开始瞄准土地、瞄准房地产。这种税收分配的不合理也是造成地方土地财政冲动的重要原因。

　　三．调整思路对症下药

　　冰冻三尺非一日之寒，房市的沉疴靠疾风骤雨式的调控是不能祛除的。造成今日高房价、房市泡沫的“病根”已经像毒液般深入房市体内，祛除病毒，一方面要施“强效药”，一方面又只能循序渐进，逐步康复。未来，需要建立房地产稳定健康发展的长效机制。

　　过去十年房地产业乱象丛生，究其根源，首要的是没有明确的发展规划与思路。2003年“18号文”将房地产确立为支柱产业，但此后的十年间，中央并未延续支柱产业这一提法，房地产的定位也开始模糊。期间，房市调控政策更是发生三次大的转向，中央忽左忽右的态度也使房地产发展陷入盲区。市场上围绕房地产应不应该是支柱产业的争论也进入白热化。由于对房地产时而打压，时而扶持，没有一个整体规划，缺乏恒定的发展目标，从而导致房市在投机化的路上愈走愈远。现在看来，将房地产作为支柱产业欠妥，因为房地产不仅仅与经济密切相关，也关系到民生。由于政府从房地产取之过多、依赖过多，最后导致被“绑架”，不得不对房地产的投机性有所纵容。所以房地产不能作为支柱产业，但也不能以一般产业对待，房地产应作为国民经济的重要产业。在有了准确的定位之后，就要做好顶层设计，尤其要做好与城镇化的结合，根据人口、产业等需求因素就房地产的配套、数量等制定十年、二十年甚至更长远的规划。而且还要明确住房以居住为主的功能定性，并用制度将投机排除在外，引导房市走向健康发展之路。此外要注意政策的超前性，不能等到问题成堆之时再来解决，否则便会会积重难返。与此同时，还要为房市提供一个良好的社会舆论环境，让媒体发挥正面的宣传以及对市场正确引导的职能，辅助房地产沿着顶层设计的方向发展。力戒宣扬房价只涨不跌、为一些楼盘哄抬造势、鼓吹房产是永恒的资产，混淆视听、误导民众。科研机构、大专院校、咨询服务机构等也不得加入“房市忽悠”的队伍，防止房地产信息不明、宣传舆论混乱，防止媒体误导民众产生房地产投机化的价值取向。

　　房市调控涉及方方面面，在具体实施过程中不能“单兵突进”，需要税收、法律、金融等“组合拳”配套出击。

　　首先，我们必须正视泡沫。由于我们三十年不曾对住房情况进行普查，家底如何也是心中无数，但事实上我国确实存在大量空置房、小产权房。而且，有数据显示，到2015年，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。可见，我国的房市泡沫的确存在。泡沫需要去除，但不可一下刺破，要慢慢稀释和转化。前提条件就是需要进行房地产信息的普查，包括信息系统的建立，从而为房市调控、泡沫稀释提供一个可供指导的标准、可以依据的信息基础。

　　就税收而言，此次国五条细则虽然拿出了住房交易所得税这一“杀手锏”，但结果适得其反，此前的沪渝两地房产税试点效果也不理想。事实证明，单一征收某一种税收不能起到真正的效果，若还不注重差别化则更是与房市调控目标背道而驰。因此，税收也不可“单兵突进”，交易税、房产税等应配套实施，而且要注重差别化。对于参加交易的投机者征收流转税，对于伺机等待不参与交易导致空置的投机者征收房产税，对于用于出租的住房则可减免房产税，甚至给予奖励。通过“疏堵结合”，堵住投机和空置，并逐步将其疏导到租赁市场。同时，在每一个税种征收之时都要进行差别化区分，确保税收的精准性。

　　在金融方面，要降低金融泡沫、降低通货膨胀，破除金融机构与房地产业过多的利益链条。一方面要逐步减少房地产对银行融资的依赖，拓展金融产品，扩大社会融资比例；另一方面要建立住宅银行，将公积金纳入集中统一管理，制定优惠政策，鼓励住房储蓄，吸纳社会资金，扶持基本住房需求。

　　过去的房市调控是地方与中央的博弈，由于利益不统一，同时又缺乏制度管理，上下始终不同心，地方政府“放水”现象不断，调控政策往往在实施过程中被软化。要改变这种现象，一方面中央需要从制度上设计，设定“红线”，使地方“不敢为”，即在土地制度方面要加强改革的力度，提高征地拆迁补偿标准，给农村集体土地确权发证，允许集体建设用地流转，从根本上遏制土地财政。同时也要下放一些财权，适度“放水养鱼”，让地方“不想为”，即进行税制改革，平衡中央与地方的财权和事权，解决央富地穷的现状，减少地方对土地财政的冲动。虽然这可能触及中央的固有利益，但是“刮骨疗伤”虽痛，却可达到“治病”的效果，所以中央政府要带头舍弃集中过多财力办大事的计划经济理念，加大地方留存比例，减少财政转移支付。

　　对于房地产相关的一系列制度，要进行适当调整，坚决抑制投机。逐步改革商品房预售制，从准现房销售制到现房销售制，最终过渡到精装房销售制；逐步改革开发商的盈利模式，从以销售为主的短线投资模式转变为租售并举、以租为主的长线投资模式；培育租赁市场，开发商、购房人等对房地产的投资从以买卖获利为主转变为长期持有物业、做房东、收租金为主，建立租赁房“蓄水池”，减少政府在保障房方面的压力。

　　此外，还要调整保障房计划，形成“以市场为主，保障为辅”的住房保障机制；调控要进行差别化，因地制宜、因时制宜，不能“一概而论”等等，都是房市调控不可忽视的问题。

　　当然，上述一切还需要一个良好的法律环境来维护。正所谓没有规矩不成方圆，过去的房市调控总是出台“国八条”、“国五条”等，这些以言代法式的行政指令充其量也只能算是“家法”，随意性太大，难以真正规范市场。而国家和市场真正需要的还是“国法”，需要严肃、严谨的法律依据。前十年房地产业的最大失误是行政干预不断升级，相关的立法举步不前，错失了建立依法管窥市场的法律制度体系的最佳机遇期，导致法不责众，乱象丛生，限制了市场配置资源，限制了市场自由竞争，限制了优胜劣汰，限制了市场化的活力。因此，必须为房市调控安装法律的“护栏”。

　　从上可以看出，房地产与土地、金融等都息息相关，房市调控少了住建部、国土部、财政部、发改委等中的哪一个都不行。但是，过去房市调控一直都是由住建部牵头，住建部成为房市调控的主要发言人。而该部权限有限，协调不了其他部门，管不了“地根”、“银根”等与房地产相关的其它方面。由于权力的分散，缺乏权威和统领，各个部门“每人一把号，各吹各的调”，政出多门，有的政策甚至背离调控，使基层无所适从，也有的从中钻政策空子。因此，有必要成立一个有权威的房地产宏观调控领导小组，作为“龙头”机构，有足够的权利与威严进行房市调控工作。该小组应由一名国务院副总理任组长，各有关部委办局分管领导参与，下设办公室于住建部，日常工作由上述成员单位的相关司局长组成的办公室负责。该小组负责协调房地产市场调控中出现的重大问题，跳出部门利益，提高政策的精准性和差别化程度，重拳出击，铁腕根治。这不仅有利于各个部门协调配合落实工作，也有利于房市调控“组合拳”的出击与发挥功效。