每一轮调控都将对产业格局重新洗牌，一些房企把握住了机会，一些房企则就此沉沦。

　　8月2日，中国指数研究院在京、港两地同时发布研究报告指出，在调控政策的导引下，首次置业需求和首次改善需求将成为未来楼市增长的主要动力。“随着调控对游戏规则的影响，更重视资金周转速度、产品结构更偏向自住型的房企，将在下一轮周期中获得更快发展。”

　　“此次调控是一次影响游戏规则的调控，过去的房地产市场，政府靠卖地就能赚钱，开发商靠囤地就能赚钱，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返，行业将迎来重新洗牌。”经济学家赵晓如是表示。

　　纵观过去十年，行业经历过两次明显洗牌。一次是在“8·31”大限前后，一批大型品牌房地产企业获得了全国扩张的机会，一线房企与二三线房企迅速拉开距离；一次是2008年金融海啸前后，一批对周期预判较好的房企跻身一线开发商行列，如龙湖，恒大等，但也有一批房企由此从一线退居二线。

　　而在本轮“史上最严厉”的调控之下，行业第三次洗牌或将来临。房企的发展模式是否与调控方向一致，现金流是否稳健，将成为重要的底牌。

　　去投资化改变游戏规则

　　中国指数研究院发布的报告认为，未来五年重点城市住宅成交量还将持续上升，增速在2013年后逐步趋缓，复合增速为6.5%，预计2016年成交面积可达2.6亿平方米。但其中，自住型需求——即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力。

　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，人流和钱流决定了城市房地产发展的潜力。例如北京过去十年，平均每年递增60万人口，直接推动了住宅市场的需求。

　　但在本轮调控政策的引导下，住宅投资投机型需求将受到抑制，以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求将受到明显抑制。而从上半年业绩来看，如何通过自住型产品改变现金流状况成为企业的制胜法宝。

　　早在6月初，由国家发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布的《2012中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，以高周转见长的“万恒中保”已经取代传统的“招保万金”成为中国楼市新“四大天王”。而在前两年紧追万科的绿城，几乎已经正式告别第一阵营。

　　不久前，恒大集团董事局主席许家印曾表示，恒大中端至中低端产品占70%。而佳兆业集团总裁金志刚也表示，今年推出300万平方米的规划可售面积中，有90%是普通住宅。

　　“从目前市场调研的情况看，大套型住宅是受调控政策影响最大的产品形态，明显滞销。”秦虹说。以住房交易价格一度下跌达40%的温州市场为例，越是高端住宅，价格下跌越明显，而中低价位、中小套型住宅，成交回暖明显。

　　二线房企蓄势待发

　　有人掉队就有人超车。本轮调控也将为一些房企提供绝佳的发展机遇。

　　“绿城的举步维艰，一个重要原因在于，产品结构过于集中于中高端住宅开发。”庄凌顾问董事长张映光认为，预计以“万恒中保”为首，主要以开发中低端住宅为主的房企，将在此轮调控后，进一步扩大市场占有率。

　　“目前我们的中低价位产品占比达到60%，超过140平方米产品只占20%。未来我们将持续调整产品线，以满足中产阶级首次置业需求、首次改善型需求为主。”旭辉集团董事长林中对本报表示，旭辉每月都在做产品结构分析，2010年即开始调整产品结构，力争在明年将自住型产品的占比调至80%。

　　此前不久，有港媒曝出旭辉今年将赴港上市。虽然这一消息并未得到旭辉方面的证实，但这一家曾以高端住宅开发见长的房企近两年积极转型，其目的无疑也是迎合资本市场对未来房企业绩增长条件的要求。公开数据显示，旭辉在今年上半年明显得益于市场自住型需求的回暖，在上海区域的销售额已跻身当地前三。

　　华高莱斯董事长李忠认为，中国一线城市化持续性更强，城市人口聚集效应会越来越明显，北京、上海等城市圈的发展，将是支撑房企发展自住型模式的主要动力。

　　记忆犹新的是，2009年楼市谷底，龙湖、恒大等房企凭借其高周转模式成功上市，并借助资本市场实现快速扩张，直接冲击了一线房企格局。

　　据记者了解，卓越、协信等房企都在今年有登陆资本市场的计划，而以自住型产品为主的发展模式，或将是它们讲给资本市场最动听的发展故事。

来源：中国建设报