日前，国家统计局数据显示，1月~9月份，全国房地产资金来源达到6.82万亿元，比去年同期增长10%，增速连续4个月回升。但总体来看，受限购和限贷等房地产调控政策持续作用，以及房地产开发企业偿债负担较重，盈利能力下降，后续投资需求增加等影响，房地产企业整体资金依然偏紧，资金压力仍然较大，行业并购、整合将进一步加剧。

　　房地产企业偿债负担进一步加重。一方面，房地产企业债务进一步增加，负债率居高难下。1月~9月份，我国房地产企业的资金来源中，国内贷款为11008亿元，占比16.13%，同比增长12.9%。之前公布的国内上市房地产开发企业的半年报也显示，6月末，国内上市房地产开发企业总资产负债率达到73.96%（整体法计算），比去年同期高1.55个百分点，为近5年来的最高水平；企业净债务与归属母公司股东权益比为77.2%，同比提高6.55个百分点，也为近5年来的峰值。另一方面，企业付息偿债压力仍然较大。据上市公司半年报显示，上半年，我国上市房地产开发企业的财务费用与营业收入比为2.62%，同比提高0.63个百分点，为近5年来同期峰值。行业整体负债水平大幅提高，房地产信托以及民间借贷等高成本融资渠道增加等，使得房地产企业偿债压力大大提升。6月末，上市企业的流动比率、速动比率分别为1.61和0.42，分别为近5年来的最低值，表明房地产企业短期偿债能力处于最低水平。

　　后续投资、再建项目的资金压力加大。受商品房销售回暖，房地产开发企业收缩购地投资、放慢开发建设节奏、谨慎控制资金流出等因素影响，我国房地产企业资金趋紧状况相对改善，企业持有现金量也大幅增加。但从整体上看，企业资金来源增长仍处于较低水平，增速无论与去年同期相比，还是与前5年同期相比，下降幅度都很大。从前8个月情况来看，我国房地产投资开发总额与当期资金来源比呈现逐月增长的态势，到8月末达到74.81%，超过近年同期峰值2008年73.4%的水平。这也表明，相对于投资、开发投入增长而言，房地产企业资金来源增长更慢的状况越来越严重，资金对后续投资的制约作用更加明显。未来，在投资、开发进一步提速，后续投入需求进一步扩大的情况下，房地产企业资金来源进一步吃紧的状况将更加严重。

　　商品房库存压力不减，占用资金仍然较大。9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。从125家A股上市公司看，上半年公司总存货量高达1.32万亿元，总量创近5年来的新高，是全部营业收入的近7.8倍，同比增速高达27.8%，比去年末增加8%。房地产企业整体库存压力仍然很大。

　　第四季度，尽管面临“金九银十”销售旺季，但受限购、限贷政策作用，以及购房需求提前释放等影响，未来房地产市场销售放大的幅度还很有限，加之当前房地产企业周转速度处于较低水平，库存积压状况难以快速改善。今年上半年，国内上市房地产开发企业的存货周转率为0.083次，总资产周转率为0.09次，分别为近5年来的最低点，这也进一步增大了企业的资金周转和运行压力。

　　盈利能力变弱，资金自我补充能力减弱。截至6月末，我国上市房地产企业营业收入约2218亿元，同比增长20.37%，增速比去年同期提高4.57个百分点，但净利润增速同比下降15.7个百分点。6月末，国内上市房地产企业净资产收益率为5.25%，总资产净利率为1.36%，均为近5年同期的最低值。这表明房地产企业整体盈利水平大幅下滑。其主要原因是售房价格下降，营业成本、费用却在提高。6月末，上市房地产企业总成本与营业收入比达到82.17%，比去年同期提高3.16个百分点，比去年末提高2个百分点，为5年来的峰值。其中主要包含债务利息的财务费用增长最快，与营业收入之比，比去年同期提高0.63个百分点，比去年末提高近1个百分点。行业盈利能力减弱，也使得房地产企业资金自我补充能力大大减弱。

　　第四季度，受调控以及“去库存”等因素影响，商品房价量均难以大幅上涨，加之存量贷款利率高，特别是信托利率较高，以及债务占比增加等影响，房地产企业财务费用依然难降低。此外，受存货周转周期延长、促销费用上涨等影响，使房地产行业盈利水平难以提升，房地产企业资金自我补充能力也不容乐观。

　　房地产融资困境难以大幅改善。受调控等因素影响，今年初以来，我国房地产贷款增速大大低于前5年。第四季度，从政策面看，银行等金融机构仍然会严格落实房地产宏观调控政策，房地产开发企业融资困境难以大幅改善，加之受外资收缩、信托成本高等限制，房地产行业融资环境依然不容乐观。9月末，房地产企业资金来源中利用外资的比例同比下降了53.3%。

　　房地产行业竞争加剧，整合将加快。在持续调控的作用下，我国房地产企业分化不断加快，盈利也越来越向大企业集中。上半年，营业收入排名前10家的上市A股房地产开发企业，数量占比仅为8%，营业收入占了54.7%，净利润占了60%；营业收入占比、净利润占比分别比去年同期提高5.2个、5.1个百分点。利润排名前4位的龙头房地产企业，净利润规模占到了全部利润的42%，占比同比提高3.5个百分点。

　　在盈利向大型房地产企业集中的同时，房地产亏损企业的经营压力进一步加大。6月末，上市A股房地产开发企业亏损数同比减少1个，但亏损额增加了135.6%。很多中小房地产企业整体的净负债率甚至有恶化的趋势，因此，未来这部分企业的资金问题会进一步凸显。除了盈利能力下降外，一些企业上半年几乎已无可售地产项目，并正在寻求转型。

　　第四季度，受房地产调控政策以及企业自身财务、经营状况等影响，房地产行业将进一步向资金实力更强、规模大的房企聚集，强者恒强的“马太效应”将更加明显，行业整合将加快。

来源：中国冶金报