春天来临，楼市却迅速降温，3月份以来主要城市楼市成交持续低迷。思路转变的背景下，一、二线城市房价还会涨到什么时候？三、四线城市房价会跌到什么水平？

　　业内人士预测，在去年突如其来的爆发式高增长结束后，今年楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现，楼市正在步入调整期。

　　成交持续低迷

　　3月份以来，楼市继续降温。中原集团研究中心监测数据显示，今年前两个月全国楼市成交开始出现明显下滑势头，而进入3月份，楼市成交更加低迷。

　　高华证券公司的研报称，今年3月首周，已公布数据的35个城市的交易量周平均值分别较2013年均值和2013年上半年均值低25％和19％。年初至今，已公布数据的24个城市中有18个交易量下降，中值同比下降28％。

　　“监测数据显示3月份市场持续低迷。”中原地产集团主席黎明楷说，“这对于房地产企业销售与现金将带来巨大影响，今年楼市前景不太乐观。”

　　值得注意的是，一线城市房价涨幅过高，滞涨迹象渐显，而二、三线城市价格也开始松动。国家统计局统计数据也显示，近几个月来，全国70个大中城市的房价上涨速度正在放缓，房价下跌的城市逐渐增加。

　　“去年房价涨幅过快，尤其一线城市房价涨幅过高，而太高的价格一定会抑制需求，包括投资需求与自住需求。综合来看，今年房地产市场将面临更大压力。”经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说。

　　在区域差异日渐明显的同时，房地产企业之间的分化也在加速进行。3月13日在广州公布的2013年度中国房地产卓越100榜显示，大企业与中小企业之间的分化日益明显，大型企业抢占的市场“蛋糕”越来越大。

　　数据显示，去年全国有7家大型房企销售收入超过千亿元，销售前10强企业总金额超过10000亿元，龙头万科年销售额更是达到1700亿元，成为超大型企业。

　　房地产进入调整期

　　成交继续萎缩、市场信心明显不足、信贷全面紧缩……越来越多的迹象表明，目前楼市面临的形势出现了根本性的变化，楼市正逐步步入调整期。

　　“2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。”王小广说，“信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述几个因素都导致楼市将进入调整期。”

　　中国房地产业协会副会长朱中一预测：“经济增速放缓以及房地产市场经过10多年发展后需求状况和结构发生巨大变化，预计2014年及今后一个时期，房地产的走势将更加平稳和理性。”

　　在调整成为大势所趋的背景下，一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下，房价不会再出现去年疯狂上涨态势，但也不会大起大落。

　　“一、二线城市情况最令人担心，如果去掉投资需求，供给绝对是过剩的，政府需要防范泡沫破裂风险。”王小广说。

　　房企面临危机

　　业内人士认为，进入调整期也意味着房地产行业正步入全面深化改革的时期，政府需要落实好分类调控的政策，而企业也要积极防范风险，加快转型升级步伐。

　　广东房地产行业协会会长蔡穗声表示，今年以来银行房地产信贷与以往有很大不同，首套房贷款优惠利率都上浮了15％，融资环境的变化凸显风险，房地产行业高负债经营必须把握好风险。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮说：“不再把房价作为调控目标是一个巨大进步。政府必须坚决抑制大城市发展，大中小城市要协调发展，这才是楼市调控长效机制。”

　　莱蒙国际执行董事陈风杨说，以前政府完全控制要素市场，导致房地产价格极度扭曲，政府必须要改革和完善土地拍卖机制，同时积极引导城市人群分布。（新华社记者武卫红）

来源：人民铁道报