今年“金九”成色究竟如何？拭目以待。
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国务院楼市督查组一再强调“不得以任何理由放松对楼市调控”，房产税试点“扩围”的脚步也渐行渐近，坚挺了很长一段时间的房地产股票这两天也全面杀跌……种种不利迹象，似乎并未显著影响开发商备战“金九”的计划。最新统计显示，在9月预计开盘的项目中，刚需产品不再占据绝对多数，开发商在把希望寄托到改善型需求身上的同时，预计优惠力度也将进一步缩水。
机构对“金九”声音不一
上海搜房数据监控中心截至8月20日统计，2012年9月上海市场预计将有26个住宅项目开盘，与去年同期相比预计有所减少。搜房数据监控中心分析师汤正魏表示，9月一直是楼市的传统旺季，素来有“金九”的美誉，然而在如今的市场上，季节性的影响远不如政策面所带来的影响明显，2011年的“九不金十不银”就是很好的佐证。另外，随着近期降息、房贷利率松动等利好的影响，楼市于6月再度迎来一轮爆发，也使众开发商对于今年的9月抱有很大的期望，但同时由于近期频传调控新政即将出台，故促使很多开发商提前备战“金九银十”，纷纷把推盘计划提前至8月，而导致了今年9月的预推盘量大跌，甚至不如去年同期。
不过，新浪乐居的监测数据则不是特别悲观，据其统计，9月预开盘项目共有36个，其中25个位于外环外，占9月开盘总量的69%。另有6个位于内中环，内环内3个，中外环2个。区域主要集中在闵行区、浦东新区、松江区、嘉定区、闸北区和青浦等区。而鲜有新盘推出的黄浦区，本次有两个项目开盘，分别是绿城黄浦湾和中福浦江汇。
而来自汉宇地产市场研究部监测数据显示，从8月16日至22日，短短一周时间内，就有10个项目取得预售许可证，批准预售面积为24.68万平方米，达到8月上半月（1日至15日）整体供应总量的接近九成。从供应楼盘所推房源情况来看，外围刚需盘成为供应主力。汉宇地产市场研究部经理付伟表示，一方面基于开发商集中推盘，另一方面则基于政策层面并无新的调整政策出现，因此“金九银十”将能延续旺季规律。不过由于第二季度刚性需求得到持续释放，并且改善及高端类型需求购房者因差别化房贷、限购等手段，继续受到抑制，成交量环比增幅将低于往年正常水平。
虽然机构对“金九”申城楼市新盘入市量存有一定的分歧，但以外环区域、低总价小户型为特征的刚需盘项目在“金九”表现不给力则可能性较大。有分析指出，在9月预开盘项目环线分布方面，外环外项目虽然依旧占据较大的份额，但市场占比较8月有着明显的下滑，而中高端项目在经历了五六月一波集中推盘后，市场库存量较大，在经历了7、8月份库存消化期之后，中高端项目的开发商或是寄望于9月这一传统的楼市旺季，再次刺激市场中的改善型需求释放，9月的中高端市场或将再度迎来一次爆发。
下半年：加推房源报价行情“求稳”
有关调研分析还显示，9月预开盘的项目中，目前仅有6个项目明确开盘时会有优惠措施，预计届时新盘折扣优惠的总体覆盖面和幅度将明显弱于前几个月。
与开年之时相比，目前新房市场成交量出现显著增长，在此背景之下，开发商心态难免会有转变，从推盘情况也反映，降价幅度开始逐步收窄，但考虑到目前楼市调控力度丝毫未减，如前期取得不错成绩的开发企业，显著上调售价的话，将给自身销售设置重重障碍，因此，对于下半年走势，开发商不会盲目乐观，加推房源所报价格更多地会倾向于求稳。
冲减总价或附赠面积，对于购房者而言，感官方面更具直观比较性，因此成为买家较为青睐的方式。而开发商目前大多也采用上述两类形式，设法吸引潜在置业需求。以近期有推盘计划的万科城花新园为例，将推出一批公寓房源，均价为29000元/平方米，开盘期间购房者可享受98折优惠。与此同时，位于嘉定新城板块的合景叠翠峰，依旧凭借所推的88平方米2 1户型，拥有一定刚需拥趸粉丝。
与上述楼盘相比，中高端项目受市场冲击更为显著，为取得稳定的销售成绩，大多会采取更为有效的降价策略。以浦东塘桥板块的国信世纪海景园为代表，虽然项目网上对外报价为75000元/平方米，而实际成交价则为5万元/平方米左右，价格方面让步，也使其8月份（截止至22日）共成交17套房源，套数超过今年1至7月份总和。
此外，自9月1日起施行《上海市房产面积测算规范》（以下简称《规范》），《规范》针对地下室、飘窗等容易“打擦边球”的部分，在面积测算上有了明确的界定。不过，记者以消费者身份询问了多个项目的售楼处，工作人员或表示不清楚《规范》的具体内容，或表示《规范》的实施对目前在售项目没有影响。“我们的飘窗和地下室本来就不计入建筑面积的，我想不会有业主因为飘窗面积大了点，高度高了点，要求我们加进总面积重新测算吧。”某楼盘销售经理笑着表示。
刚需盘没消失：主力两房占据成交户型前十名排行榜6席位
自从2009年房价进入快速上涨通道，与高企的房价相比，普通民众的实际买房承受力相对较弱，但急切的置业需求又迫使他们不得不出手。因此，根据实际情况，目前主流买家更多地会将购房目标锁定于两房产品。
需要注意的是，刚需盘的两大特性，低总价且小户型，才是制胜卖点，也正符合于目前市场主流需求。因此，刚需盘中小户型并没有消失。这一点也能从附表得到充分体现，以两房为主力成交户型的楼盘数量占据排名前十之列中的6个席位，成为绝对主力。
以位于浦东张江板块的张江汤臣豪园为例，230万－300万元的两房总价，成功吸引楼盘周边工作的刚需买家关注，支撑其位居近期销售榜单首位位置。
开发商手记
在2012年的黄金分割线上
杨子江（合景泰富地产上海公司营销策划总监）
2012年5月份的时候有了“小满”，后来到仲夏时节有了“沉淀”。转眼间立秋已过，处暑来临，2012年已经过去了大半。从时间节点上看，从8月中下旬到9月初，是一年中的又一条黄金分割线。
看看目前的市场情况，对于业绩好、发力早的企业，到现在全年基本已经接近7成以上的完成率，冲过这条黄金分割线，则已经可以眺望下年度的终点线了。当然，由于越来越复杂的市场态势和政策因素，这些企业是要提前冲刺的，不能等到四季度再来，否则稍有懈怠，很有可能就此停滞。
因此这也就可以理解，那些即使上半年卖得很好的楼盘，只要有一定的存量，也有相对稳定的进度配合的，都会继续“跑量销售”，这是非常朴素的生存之道、运营之道。虽不乏有楼盘会有一些价格提升，但是目前的市场，无论刚需产品还是高端豪宅，其实3-4%左右的价格变化都会很敏感，操盘不当的话，仅仅几个百分点，说不动就不动了。而关键是你不动，别人都在动。
而对于一些启动相对晚，或者上半年还遇到一些抗性的企业来说，剩下的3、4个月是追赶的重要阶段。对这些企业和楼盘来说，这条黄金分割线又成为一条新的起跑线。当然也可能就是生死线，因为这很有可能是你在年内最后的一次机会，是参加复活赛的机会。实际上今年上半年的小阳春，已经成为很多企业和楼盘的复活赛。如果都要等到所谓的“金九银十”（谁若只盯着、抱着金九银十不放，那就是教条主义与刻舟求剑了），那很可能是静悄悄一片了。
但愿，我们能够较为温和、平稳地度过这段胶着的时光。毕竟，胶着比焦虑要好。（记者 张昱欣 唐佳）
