制图杨仕成
@人民日报：从国五条出笼到地方细则出台，近一个月，众多城里人为之纠结，有的家庭甚至选择“离婚规避”。如今政策落地，一些人会不会又忙着结婚、复婚？当房子让婚姻成为游戏，这无论如何都是一场悲剧。若干年后，孤独地守在大房子里的人们，也许会追悔曾经的物欲时代和迷失的灵魂。
@央视微评：“国五条”京、沪细则亮相。相较于粤版细则不细的诟病，禁单身购买二套房、强化借款人的贷款资格审查、明确税收执行政策等措施，在细节上更见决心。只有防堵漏洞、抵制冒险、降低投资投机预期，才能结束楼市击鼓传花的危险游戏。细则越细，调控就越有“戏”。
3月最后两天，北京、上海、重庆等直辖市和其他城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上此前广东公布的调控细则，以及国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策升级为“史上最严”。
在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。
首先是各地明确调控目标。针对北京细则中提到的“全市新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定”，中原地产市场研究部总监张大伟认为，全国对于房价的控制目标，提得更多的是稳中有降，调控肯定会有效果。
其次，限购、限贷进一步严格加强，再次显示出政府调控决心，其中上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业表示，对单身人士限购的进一步从严，不仅可以挤压出一定的住房需求，还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现，以抑制部分人群的投机行为。
另外，相关税收政策和信息联网手段，将全方位从预期上“催降”房价。从政策上看，各地不仅明确规定将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，同时国务院明确要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。
房企与银行或间接“配合”调控
就在调控政策陆续出台、市场预期转向之际，不少房地产开发商却逆市上调销售目标。万科、招商地产、恒大地产、碧桂园、保利地产等国内重量级开发商最近半个月纷纷公布了2013年的销售和开发目标。大部分开发商逆市上调今年的开发面积、销售金额以及业绩增长指标。
根据逆市上调的目标，房企加大借债力度和开发增量。32家已公布年报的上市房企2012年末的总负债已超过7700亿元，总的资产负债率高达72%以上。与此同时，这些公司手中存货总计价值6092亿元，较2011年末上升20%以上。
业内专家表示，房地产开发商存货的大规模上升，并不是传统意义上单纯去囤积商品房，其意义还包含房企新获取项目及在建开发产品的增加。浙商证券研究所所长邓宏光认为，房企在全国范围内加大开工建设，将对新房市场的供需平衡起到积极作用。
四大行在3月下旬发布的年报中都纷纷表示，将“积极配合落实房地产调控政策”。而就在此前一段时间，不少股份制商业银行曾经加大对个人房贷的审核力度，并在一定程度上增加了贷款成本。
地产调控需要更加精细化
虽然各地的“国五条”实施细则呼之欲出，但从广东的情况来看，“20%个税政策”最后如何实施仍需细化。一些业内人士认为，为了房地产市场的长期健康发展，从“国五条”具体实施措施到房地产调控方向，再到企业经营都需不断精细化。
中国指数研究院高级分析师许琳认为，未来10年我国人均居住水平还有明显的上升空间，加之不断增加的城镇人口，初步测算(不考虑投资性需求)，未来10年商品住房的需求量约120亿平方米。
国土资源部3月22日的数据显示，2013年1至2月，全国住宅用地供应1.54万公顷，同比增加45.1%。业内专家认为，去年大多房地产企业开始“去库存”，今年初加大拿地力度属正常现象。房地产市场也需不断增加普通商品房供应，从根本上抑制房价。
除了增加供应，一些业内人士认为，我国房地产市场已开始出现分化，各地需要因地制宜的政策，“一刀切”的政策效果并不好。数据显示，虽然大部分城市房价在上涨，但也有如鄂尔多斯、温州等地的房价在明显下跌。
知名财经评论人士叶檀认为，对于房地产泡沫较为明显、房价上涨过快的城市，以抑制为主；对于需要大力发展的中西部中小城市，对于负债率较高的城市，房地产调控应“温柔”些；对于某些房地产泡沫已被刺破、实体经济艰难行进的城市，已经无需高压政策，只能静听房地产坠底的声音。(本组稿件除署名外均据新华社)
解读
“北京版”国五条细则最严厉
□上海易居房地产研究院副院长 杨红旭
北京和上海的国五条细则比较严格，尤其是单身限购以及20%个税的落实，前者可以抑制“假离婚多购房”，后者则使得2005年后买的商品房难逃20%的个税。总的来说，二季度市场会出现降温，主要是住宅成交。
不过，紧随京沪出台细则的重庆、天津、厦门、大连、合肥等地就越来越宽松了，缺乏真正的“杀器”
以合肥细则为例，没提20%所得税、限购及二套房贷。房价控制目标与重庆一样，不超人均收入增幅。去年全国收入增长9.6%，也就是说，多数如此规定的城市，房价还可以涨10%左右，这比2011年目标更宽松，那时多规定不超GDP，去年GDP增7.8%。大连细则仅仅一句话，国五条细则中确实只要求一季度公布房价控制目标。华西都市报记者张飘逸
“假离婚多购房”行不通了
□同策咨询研究中心总监 张宏伟
单身购房限制，即有北京市户籍成年单身人士，在北京没有房子的限购1套，1套及以上的不能买了，而且违反限购的5年内不得在北京购房。这个政策一定程度上能抑制“假离婚多购房”的炒房行为。
这也是缓解较为紧张的供求关系不得已而为的行政化措施，短期内势必会伤害一部分本地户籍的单身实际自住需求。从执行时间周期来看，总体上也是一个短期内过渡性的政策，并不具备长期执行的条件。
此外，这次各地方政府出台的地方版，绝不是隔靴搔痒，后面会真的执行的，包括20%增值税什么的都会执行的，力度会慢慢加强，过程会很慢，我们拭目以待。华西都市报记者张飘逸预测
房地产市场或将进入“冷静期”
由于临近3月底，各地“国五条”实施细则密集出台，此前为搭上政策“末班车”，各地的二手房交易火爆。但专家认为，地方版“国五条”出台实施后，地产市场将迎来“冷静期”，后期调控仍需不断精细化，对不同地区及不同购房群体实施更有针对性的措施以防止误伤。
3月28日，济南市房地产交易大厅内依然人头攒动，到处是等待办业务的市民。“有的前一天晚上11点多就来排队了，到第二天早上6点已经排到300多号。”说起给房子过户的紧张程度，一些排队者一脸无奈。
据济南房产部门数据，3月份前3周济南二手住宅成交量达到7000多套，比平时3个月的成交量还多，创下了济南二手住宅成交量的新纪录。而中国指数研究院数据显示，今年第12周监测的41个城市中，有38个城市本周及月周均成交量均同比上涨。
对房地产中介来说，这是一场“盛宴”。面对这场“盛宴”，房地产经纪公司吃起来却有些忐忑。“细则正式出台实施后，二手房交易量肯定要下降，这是一种提前透支。”高春慧说，之后中介公司要过苦日子，甚至迎来行业洗牌。
去年下半年以来，房地产市场有明显的“回暖”趋势，特别是2月份70个大中城市的新建商品住宅价格与上月相比下降的城市只有1个，上涨的城市达到66个。业内普遍预计，“国五条”细则实施后，市场将迎来一段“冷静期”。
知名财经评论人士叶檀认为，“国五条”推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地，各地二手房交易将进入一段真空期。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，“国五条”细则出台后不仅将使二手房成交量迅速下降，新房成交也会出现短暂的下降，原因在于前期二手房供应量的集中增加，在一定程度上满足了一部分购房需求，房市必然将面临一段“冷静期”。
