我国房地产调控正处在从行政调控向市场化长效机制转变的过渡期。限购、限价、限贷等短期政策很难快速退出，决策层对楼市调控的态度将以稳为主，不会容忍政策大幅变动，最早的政策变动可能出现在十八届三中全会之后。

　　实际上，在我国房地产调控缺的不是政策，而是改革。历史地看，也正是改革不彻底造就了今日房地产市场之怪现状。作为当年在全国推行分税制改革的“代价”，土地出让收入部分归于地方政府，这就为日后的“土地财政”埋下了伏笔。“土地财政”本可以避免，但是由于改革的不彻底，推行分税制的一个重要前提——清晰地划分中央与地方的事权和支出分配，被刻意地“回避”了，分税制在中国成了中央实现经济集权的手段。由于财政分配不平衡，地方政府事权和财政支出过重，地方政府财政收入60%上缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。地方政府财政负担过重，土地出让收入成为地方政府的最大财政收入来源，逐步演变成了“土地财政”的局面。房地产价格上涨成为对地方政府最有利的财政保障。

　　作为改革的前提，首先必须做好房地产调控的三大基础性工作，即房产税征收试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度。这三大方面将为未来中国房地产调控奠定新格局。实施不动产统一登记制度，就为严格房产登记找到了法律依据，也为个人住房信息系统全国联网奠定了基础。不动产统一登记制度与个人住房信息系统联网挂钩，能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况，为房产税的全面征收提供了技术支持。同样，只有摸清家底，掌握全国房地产市场基本情况，才能为精准调控打下基础，有助于实现抑制房价暴涨、打击房产囤积、避免闲置浪费等调控目标，防止房地产调控再次落空。

　　在我国经济放缓的背景下，房地产调控应改变以往单纯抑制需求的思路，注重从改善供给方面下工夫，做到“双管齐下”。

　　一要通过逐步建立房产税、交易税等房地产税收体系，通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化，打压存量房，逼出空置房，促进房地产市场的流通，改善供求关系，从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾问题。二要推进土地和资金要素的市场化，通过推进土地制度改革，改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面；通过税费替代，打破地方政府对“土地财政”的依赖；通过推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资渠道，为积压在房地产的投资资金“分流”。三要进一步完善保障房体系，建立“市场归市场、保障归保障”的房地产双轨制，大量保障房上市还将最终改变房屋供应结构，拉低整体房价。四要推进大中小城市协调发展，逐步解决城市结构不合理的现状。在城镇化过程中，如果不能合理改善城市结构，进行科学布局，很难解决一、二线城市供不应求，而三、四线城市“有房无市”的两极分化问题。

来源：中国证券报   马涛