商业和办公楼发展周期不匹配，一个处于下滑期，一个处于上升期，政策也没有对这些方面的监管，在建设用地日渐减少的情况下，适应不同市场时期的业态转型就成为发展趋势。

　　继“商改住”之后，“商改办”成为北京房地产市场又一新潮。

　　近来，北京多地传出将改变业态由商场调整为写字楼。其中位于西直门商圈附近的大钟寺中坤广场即将进入大规模业态调整期，而位于东三环燕莎桥西北角的都汇天地则也意图向写字楼办公方向转型，今年年初开始确定调整方向，目前还未调整完毕。

　　业内专家表示，这是由于目前北京商业空置率上升，传统商场的增长势头出现下滑，而写字楼市场则因为租金的上扬，出现供不应求的现象引起的。

　　“办”升“商”降

　　“一直以来，中坤广场经营都不太好，这里的客流量很小，即使是周末人流量也不行。”中坤广场某商户对中国房地产报表示。

　　据记者调查发现，这个体量超过40万平方米、被称为北三环最后一家大型商场的大钟寺中坤广场，尽管宣布开街已近6年，但商场整体空置率依然很高。由于商场的客流量不大，此前一些品牌甚至选择入驻不开业。而由于空置率高，其在商业运营上的投入，回报率也不高。

　　据悉，大钟寺中坤广场于2004 年年底开工，2007 年完成主体工程并宣布开街，招商筹备时间就花了近4年。受外部环境制约，大钟寺中坤广场的商铺开业率不高，与其所处的商圈等外部环境不无关系。因蓝景丽家、金五星批发市场等商业设施的存在，大钟寺商圈家居建材特色鲜明，商业氛围并不浓厚。据了解，此前曾有商业项目选址于此，但运营结果都不理想。

　　中坤集团总裁焦青亦对外坦言“这项目做得辛苦”。据其介绍，大钟寺中坤广场总投资近60亿元，四栋楼共43万平方米的物业，中坤自持80%以上，先后经历了2003年开工建设遭遇SARS、2008年招商时恰逢奥运会、后期招商团队调整以及2012年底和中央空调供应商远大集团的“口水战”等挑战。而眼看着就要熬过商场培育期，进入稳定盈利阶段之时，又碰上了电商对传统商场的冲击，部分亏损的小商铺甚至出现拖欠租金的现象。

　　与商业地产出现下滑的态势相比，写字楼市场在如今的节点反而直线上扬。包括北京的其他一线城市的写字楼租金也都出现大幅上涨态势，许多优质写字楼出现供不应求现象，中心城区的写字楼市场更是火爆。

　　“从供需关系看，北京市场由于写字楼供应短缺，租金已处于历史最高位。而北京写字楼租金市的上扬,使得写字楼销售和租赁两个市场异常火热。”全联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波向记者介绍，虽然中坤广场地处13号线大钟寺站，但临近西直门商圈，周边有写字楼的客户需求。目前该区域一般商场租金为4~5元/天/平方米，而优质写字楼租金则突破到了10元/天/平方米，业态调整后，经营方可以快速回笼资金。

　　焦青称，在中坤广场传达出向写字楼转型的信号后，已有多家金融机构开始与其积极接触，预计将来租金将轻松翻倍，而管理成本也随之降低，项目调整后可租可售，也会给公司带来较大的操作余地，形成双赢局面。

　　而位于东三环燕莎桥西北角定位为高端消费的都汇天地，从去年开始也受到了一线国际品牌销售下滑影响，运营处于亏损状态，物业持有方平安集团旗下的平安银行由于急需大面积写字楼，双方一拍即合，从2013年初开始确定向写字楼方向调整。

　　市场周期的必然产物

　　近年来，“商改住”、“住改商”现象屡见不鲜，但商业改办公的现象却尤为少见。针对商场经营压力较大，而写字楼市场火爆，“商改办”会否成为趋势，朱凌波对记者表示，“目前，上述物业转型仍只是个案”。

　　“业态的转变对于上述项目来说只是亡羊补牢，说明项目本身的招商和运营存在问题。最初这些项目都是按照商业标准来建的，除非出现问题，一般不会有人大规模地进行内部改造和业态转型。而且商场改写字楼在硬件条件上还是有限制的，并不是说所有的商场都能改写字楼。上述项目是因为商业楼宇之间均为独栋，有改造优势。”朱凌波说。

　　也有专家表示不同意见，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎表示，“因为各种方面的影响，不同物业的发展波动和周期不完全重合。因为市场动力和物业周期的发展原因，不同物业之间进行业态的调整转变一直以来都是常态发展，无论是‘住改办’、‘商改住’、‘酒改住’、‘住改酒’、‘工改住’等等都是不同市场周期时出现的必然产物。历数北京甚至许多其他城市，这种业态转变的例子不胜枚举。”

　　“除了一些开发商收购一些旧的楼宇项目进行业态转变再包装，现在一些基金也在寻找被低估价值的物业，然后改变其使用功能重新入市。‘商改办’只是其中一例，这种改变一直是存在的并且是一种趋势。无论是类似‘商改住’等的从前期规划就入手的建设调整，还是后期旧楼宇进行的业态改造，哪种业态更适合当时周期市场的生存，哪种业态就会大行其道。”公衍奎表示。

　　“目前政策方面并没有对这种业态转变的政策监管，致使很多开发商纷纷钻此政策漏洞。而‘商改办’暂时只能在自持租赁类物业中小范围转型。”公衍奎说。

　　电商冲击传统商业

　　“目前因为受到电商的冲击，传统商业形势整体出现疲态，百货业、零售业开始出现自身造血功能不足的现象。”公衍奎向中国房地产报记者介绍，除了个案本身存在的问题，目前商业地产整体形势欠佳。“受电商冲击最大的百货业，反而是商场经营业态里占租金比例最高的业态。而必须体验消费的餐饮娱乐业，却占的租金比例并不高。因此，传统商业的市场份额被缩减在所难免。”

　　因为宏观调控的影响，许多房地产企业转战商业地产，导致商业地产空置率居高不下。多位业内人士表示，在发展城镇化的背景下，部分房企提前布局商业地产，但由于经营与消费力的不足，我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升，已经出现过剩态势，势必导致商业地产泡沫急剧膨胀。

　　根据世联地产监测显示，中国7大城市的购物中心每年增量数据表明，2013年的计划开业量是2012年开业量的2.9倍，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，目前电商的强烈冲击，必然将导致商业业态空置率上升。

　　“现阶段商业地产有跟风现象。”北京工商大学贸易系主任洪涛表示，“由于对零售业本身需求并不了解，现在许多城市一味追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩，但由于地理位置欠佳的原因，商户资源不足、客户资源不足，造成无人光顾的局面。而有些商圈则会在同一个商圈内拥有多个同类型购物中心，商户、客户资源分流现象严重。”

　　与此同时，根据仲量联行的数据显示，北京已成为全球写字楼租金最昂贵的城市之一，过去一年间北京甲级写字楼租金大幅上涨80%以上，市场出现供不应求。而因为北京写字楼市场租金的上扬，使得写字楼销售和租赁市场异常火热。

　　“现在商业和办公楼发展周期不匹配，一个处于下滑期，一个处于上升期，政策也没有对这些方面的监管，因此出现这种现象不足为奇。而且因为发展周期和市场动力的影响，旧物业的业态改造调整属于常态变化，在建设用地日渐减少的情况下，适应不同市场时期的业态改造也是发展趋势。”公衍奎对记者表示。

来源：中国房地产报   刘阳