进入7月,北京豪宅市场“挤牙膏”式的供应现状开始改变。目前高端市场包括保利东郡、西山壹号院、广渠金茂府、远洋万和公馆等楼盘都已推出或将推新品,在投资渠道不畅,央行对流动性绷紧的大背景下,高端楼市的微妙变化推动楼市变数顿生。

　　豪宅显现“开闸”迹象

　　受严卡“预售证”、“限价令”调控影响,上半年京城豪宅入市步伐大幅放缓,从4月到6月,每个月都只有一个单价4万元以上的高端住宅项目入市。经历数月供应断顿后,豪宅放量开始显现“开闸”迹象。

　　进入6月,京城豪宅推盘量明显回升。6月7日,朝阳区东四环的保利东郡最后一栋楼王开盘,据销售负责人介绍,项目总货量仅50多套房,其中,此次开盘共推36套新房源,全部是315平方米的大户型。同样是在6月份,万科旗下的万科如园也推出了120套房源。从目前的调研数据看,此后的7、8月份,当代MOMA·历峰、首创禧瑞都、远洋万和公馆等豪宅都将陆续放量。

　　对此,亚豪机构副总经理高姗认为,下半年货币政策有可能呈现中性偏紧的状态,在流动性收紧与土地市场占用大量资金的现状下,房企可能会增加对于资金链的重视。虽然在限价令的管控下,平价入市的项目利润率普遍降低,但在高周转与高销售率的双重吸引下,房企推盘积极性正在逐渐回升中,同时在需求拉动与季节性因素推动下,预计下半年将有更多的项目加快销售节奏,带动成交量上行。

　　高端市场成交走高

　　实际上,高端楼市的需求一直比较旺盛。虽然在获取预售证方面,上半年开发商艰难,但是开盘后的销售却节节攀高。亚豪机构统计数据显示,6月中上旬北京成交价格超过4万元的公寓共售出365套,环比增加52%。

　　以保利东郡为例,该楼盘上半年共成交84套,成交金额超过10亿。据其项目销售负责人分析,实际上从项目销售走势曲线图来看,由于受到政策影响,成交呈现震荡曲线,但整体趋稳上升,5、6月份连创自开盘以来单日销售新高。这也反映出北京高端需求实质是处于“压抑”状态,调控政策出台时出现观望,但一旦有市场利好信息释放,就会推升成交走高。

　　目前豪宅市场的放量“开闸”或将再度成为成交走高的推动力量。一方面市场可供高端买家选择的机会增多,供需双向回升,那么成交量必然攀升;另一方面,高端楼盘的价差会挤压一部分需求加快入市步伐。依据市住建委“取证价格一不超过前期成交价格、二不超过周边同品质项目价格”的要求,预售证取得价格有严格限制。不过从6月份拿到证的项目售价来看,部分楼盘与前期相比,还是呈现出了一些变化。

　　以京东北豪宅市场为例,多数高端买家在购房时对于保利东郡、远洋万和公馆、广渠金茂府等几个在售高端楼盘都会进行对比。据透露,目前广渠金茂府7月会推五期新品,目前已经取得销售许可证,价格达到了85000元/平方米,甚至有些户型售价10万左右,而去年该楼盘四期开盘价格为60000至65000元/平方米。

　　现房豪宅唱主角

　　当然,以上的利好并不意味着豪宅市场全面反弹,北京高端楼市将进入一段“现房豪宅”竞技的时期。“限价令”封死了以往期房豪宅“低开高走”的涨价空间,根据部分豪宅项目营销负责人透露,诸多原本准备销售期房的楼盘要么加快“期转现”,要么直接只拿现房销售许可证。

　　数据统计,去年8-12月现房上市量仅占豪宅总供应数量的三分之一,而今年前五个月北京共有10个公寓豪宅项目开盘,其中现房项目5个,占比达50%,下半年这一数据还将继续提升。既然是现房豪宅,那么入住时间成为各楼盘“竞技”的重要因素,毕竟对于投资人群而言,时间成本意味着投资价值。对比目前的现房豪宅,保利东郡、金茂府、首创禧瑞都等属于入住较早的现房豪宅,其中保利东郡8月份即将入住,广渠金茂府预计9月入住,首创禧瑞都将推的新品预计今年年底入住,而一些新近获取现房销售证的项目入住时间会相对晚一些。

　　此外,对于现房豪宅而言,因为具有实景呈现的优势,建筑质量、园林环境、装修标准等一目了然,因此,现房豪宅销售更考验楼盘的综合品质。对此,现房豪宅开发商们信心满满,保利东郡销售负责人表示:“目前项目的中式古典园林已经实景呈现,并开放,客户也可预约进行实地看房,相信项目的实景呈现更能提升项目的关注度。”　

来源：北京青年报　   刘佳