今年上半年，北京楼市刚需经过几个月集中释放后，目前已经趋于稳定，而以实力较为雄厚的中产阶层为消费主体的刚性改善型需求，开始集中登场。

　　今年4月以来，北京市场改善型刚需在总成交中的占比不断增加。据相关统计，90平方米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3月、4月的30%以下，140平方米以上户型的成交占比增加近10个百分点，4月接近四成。而到了7月，29个入市项目中，改善型中高端项目占比上升至上半年之最，8月34个新盘中，中高端产品入市量再创新高。

　　从中高端产品成交量及比重不断上升的态势可以看出，刚改需求，已经逐渐向市场主角位置迈进。但是，目前市场大多数刚改产品仍为应和市场需求产物，在产品定位上以大户型的“刚需升级版”为主流，真正实现改善型需求全家庭生活满足需求的产品，仍是凤毛麟角。

　　据亚豪机构统计，目前对现有住房不满足的网友比例高达73.6%。其中选择面积小、不够住的网友比例为32.8%；对小区环境及物业服务不满意，占15.4%；选择孩子上学不方便的占14.7%。

　　专家表示，在中央连续多年的大力调控下，住房梯级消费模式已经形成，很多购房者在经济基础和家庭成员构成已经稳定的情况下，希望选择能够同时满足子女入学、生活配套、户型面积、物业服务、区域人文氛围等全方位家庭需求的一站式住宅。这为品牌开发商带来了新的商机。

　　据了解，在奥运带动下，亚奥区域虽然还算新区域，但在政府大力投入资金改造区域环境以及交通时，区域发展优势以及前景就已展现出其优越性的一面，目前区域中已经聚集了绿城、润泽地产、金融街、凯德、远洋、万达等一批知名开发商。特别是从目前区域居住群体的消费层次可以看出，几乎都是往高端路线发展，因此，也可以称亚奥区域是“新富阶层聚集区”，这些新富阶层人士对于能够满足全家庭需求的一站式改善型产品更加渴求。

　　随着纯高端住宅广渠金茂府在去年销售榜上夺冠，其品牌理念中的极致精工品质标准开始被更多人认知并认同。在金茂系战略延伸的背景下，其位于亚奥核心区位的首个“悦系”产品亚奥金茂悦也浮出水面。这个以中高端定位的产品在全面继承广渠金茂府超高标准住宅品质基础上，为应和亚奥改善型人群需求，将套型缩小，总价降低，从而在目前普遍为“刚需升级”的刚改产品类型中，成为覆盖医疗、教育、园林、交通、户型、科技、精装等全系列家庭需求的刚改产品。据悉，亚奥金茂悦独家引入了一流教育资源，与重点学校合作，打造从小学到中学的一站式教育体系，为业主提供全程无忧的教育服务。同时，亚奥金茂悦还通过引进核心医疗资源，打造全家庭健康体系，为业主提供高品质的医疗保障。

　　亚豪机构认为，与刚需相比，改善性客户购房的谨慎度相对较高，除非目标产品在全方位价值体现上均达到其心理底线，才能在一定程度上激发这类客群的购买欲。而基于产品各项附加值之上的高性价比，也成为促使这部分人群出手的主要因素。专家认为，实用性成为“刚改”的首要关注点，这对未来开发商的产品品质提出了更高的要求，那些产品品质较高、定位准确的产品，将在下一轮竞争中胜出。

 来源：中华工商时报   陈雪根