稳增长下“微调”频频
“出于‘稳增长’的压力，地方政府自然会出台众多的投资计划，其中，房地产是最见效的。”8月1日，某地方政府建设系统的一位负责人对本报记者说。
他告诉记者，今年5月以来，国家对货币信贷政策进行了调整，鼓励稳增长，并加大投资力度。“这对于地方来说，是难得的好机会，已经有很多地方政府借稳增长的名义加大投资并放松房地产调控。”他说。
事实的确如此。以7月为例，南京市政府7月23日发布关于扩大内需、拉动消费的30条新政；郑州则宣布从8月起将继续开展住房公积金贷款贴息工作；长沙市7月26日宣布2012年重大推介项目195个，其中包括“十大片区建设”、“十大中心镇”等等，贵州也即将公布稳增长新政，这些新政均涉及到房地产市场。
“目前，大约已有30个左右限购城市出台了程度不同的微调政策。各地住房政策的调整也给市场带来了较强的政策放松的信号刺激。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲对本报记者说。
据任兴洲分析，这些微调政策主要包括：下调首套住房购买的首付比例、减免相关费用、提高公积金的贷款额度、减免购房契税和增加退税、对个人购买精装房进行奖励等等。
但与此同时，中央加强房地产调控的声音也越来越重。中共中央政治局7月31日召开的会议要求，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。
对此，任兴洲认为，当前房地产“稳增长、调结构、控房价”，这几个目标放在一起实现实际上是比较困难的，既要发挥房地产市场投资增长的拉动作用，同时又能带动消费，拉动一系列与消费相关的产业发展，又要调结构和控房价，防止价格反弹。“在这种情况下，目前的房地产市场比较复杂，政策调控面临‘两难’境地。”任兴洲说。
“救市”不会重演
在众多的业内人士看来，如果现阶段放松房地产调控，重新走上过度依赖房地产拉动GDP的老路，短期内可能会对经济增长起到刺激作用，长期看则无异于饮鸩止渴。
“稳增长、保增长是一只筐，许多办法可以往里装，但是，房地产投机需求这只红皮烂心苹果就是不能往里头装。”全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭对本报记者说。
在张泓铭看来，房地产业作为中国经济的支柱产业，已然是一个客观现象，而且将长久地持续下去。这一点，人们不要有丝毫的疑惑，“但是，要辩证地认识和处理房地产业在中国经济中的作用，尤其是当下如何处理它在稳增长中的作用。”张泓铭说。
张泓铭认为，2008年的4万亿元投资、楼市“起死回生”和经济迅速回暖三者之间有部分联系，但非全部，更非必然。
在张泓铭看来，当前的房地产市场形势与2008年有明显不同。“2008年的房地产市场需求全面下降，即自用需求和投机需求的同时大幅跌落；而当前的房地产市场自用需求大体正常，只是投机需求几乎完全出局了。”张泓铭说。
因此，张泓铭认为，不需要再一次的全面政策刺激，尤其是不能刺激投机需求卷土重来，只需要完善鼓励民众自用需求的政策。
“所以，我并不一概而论地反对一些城市为鼓励民众自住需求的微调政策出台。但需要拿捏好分寸、照顾大局稳定的需要。”张泓铭说。
当前的房地产市场形势与2009年相比，也并不相同。“确实有很多相似的地方，例如，存款准备金率不断下调，利率也进入了持续下调的空间等。”任兴洲说。
但任兴洲也坦陈，“许多因素并不完全一样。”任兴洲分析，一是当前房地产市场的调控仍在继续实施，二是遏制投机性需求仍然是当前房地产调控的主要任务，三是货币政策总体上仍然是稳健的，四是当前通胀压力依然存在。
在任兴洲看来，中央政府释放的信号仍然是坚持房地产调控政策，还要实行差别化的住房信贷和税收政策。如果这些政策坚持的好，可能既能实现稳增长，又能够控制房价。
“如果调控政策不断被突破，那么确实也有可能像2009年那样出现‘地王’频现、房价高腾、难以控制的状况。”任兴洲说。
所以，任兴洲认为，必须把握好政策调整的“度”，除了稳增长以外，还必须坚持调结构、控房价、防止泡沫再度聚集的政策目标。
两难中的平衡
对于如何既防止经济进一步下滑，又坚持房地产调控不放松、保持社会稳定，中国房地产协会副会长朱中一建议，今后一段时间，应更加注重短期调控措施与长期制度建设相结合，控房价与稳预期相结合，鼓励刚需与抑制投资投机相结合，商品房市场调控与保障房建设相结合，这样才有可能缓解当前调控面临的两难局面。
在张泓铭看来，地方政府的政策“微调”是否合理，只有一个判断标准：即是否有利于民众的自用需求。如是，则应予支持，这符合扩大内需、扩大消费的基本政策。
“如名为鼓励自用需求，实质上是鼓励投机或单纯为增加财政收入，那就要予以否定。至于鼓励自用需求的微调，只要同时坚持抑制投机的政策，市场兴不起大浪，价格可保持稳定，不必惧怕。”张泓铭说。
根据历史的经验，一旦中央政府有某种合理意图，地方政府的设计和实施必然把它放大、甚至再放大，导致中央政府准确意图的扭曲和失效，2009年楼市的疯狂就是一例。
所以，张泓铭建议，一方面可以十分谨慎地提出楼市的微调，并精准地设计某些必需的微调政策；另一方面要严格微调政策出台的程序，睁大眼睛密切观察某些地方可能的浑水摸鱼、祸害大局。
任兴洲则建议，应坚持支持自住性住房需求为主，坚决遏制投机性需求，限购政策仍应继续严格实施。“限购政策的实施对遏制投机需求发挥了明显作用，但人们认为这是行政性手段。在目前一系列长效机制尚未有效建立的情况下，在部分重点城市实施限购还是非常必要的，应该成为一个常态化的政策，而且要上升到法律层面。”任兴洲说。
任兴洲还建议，应保持住房信贷政策的稳定性，既不能过度从紧，也不宜过度放松。建立平稳的住房供给机制，保证住房稳定供应，避免阶段性或区域性的供给不足。
在任兴洲看来，目前，房地产市场的消费心理是很脆弱的，有一点风吹草动对整个市场影响都非常大。因此，任兴洲建议，中央政府应进一步有房地产政策信号的明晰导向，明确下一步的政策大方向是什么，稳定市场的政策预期。同时，要防止舆论的过度解读和故意炒作，目前不乏故意炒作的行为。同时，地方政府的微调政策，应该与中央调控政策保持一致，过度突破的情况会很快向全国蔓延，从而带来一些负面影响。
