过去十年，出口和房地产作为推动土地需求、土地财政和中国经济资产负债表扩张的两大需求，面临一定的弱化趋势。以房地产为例，按照目前调控政策导向，未来房价将导向到与土地价格和建筑安装成本相适应的利润率水平，需求结构则导向刚需占绝对比重的格局，这意味着下一阶段房地产业作为土地财政的关键环节将面临转型压力。如果转型顺利，有望重启新一轮土地资产的上行扩张周期，目前转型的迹象已显现，表现在以下几个方面。

        首先，住宅市场的“加工制造业”指随着中国房地产住宅市场集中度的提升和行业的洗牌，品牌和龙头类开发商将变成住宅开发“富士康”，这些企业的核心优势是踩准周期节拍，即周期低谷拿地、快速开发、周期上行销售、快速回笼。到目前为止，万科等龙头企业表现占优，并不是所有开发商均能适时拿地，并在多个城市布局多个项目。

        其次，中西部和二三线城市的住宅市场需求将有较大上行空间，主要推动力是中西部省市城市化提速和流动人口的重新布局。2000年-2010年中国城镇人口平均每年增加1700万，平均年增1.13%；2011年-2012年城市人口每年将增加1200万，平均年增0.8%。虽然城市化速度有所放缓，但城市化进程远未终结，且中西部城市化速度整体滞后，未来空间更大。下一个十年，中国城市化人口增长与分布的驱动力将来自2亿农民工的流动，趋势是从沿海城市逐步向内地转移，这将成为推动中西部城市人口增长与住房需求增长的关键来源。

        随着中国经济增长的“增量”逐步向中西部转移，制造业内迁和城市化将吸引流动人口向该区域转移，从而使中西部地区及二三线城市成为住宅市场和土地需求新的增长点。而且土地成本作为衡量各个城市房地产的需求和土地紧缺程度的重要指标，呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势，这客观上促使房地产企业加大在这些市场的土地储备布局。

        从2011年重点监测企业新增土地储备分布情况看，房地产企业对一二三线城市的土地储备布局占比分别为7%、44%、49%，对二三线城市的布局显著增加，显示中国房地产市场的区域新兴增长点正在逐步积聚。

 
来源：中商情报网