首先，概述房地产的“黄金时代”

　　追本溯源，谈“黄金时代”应从房地产的“青铜时代”说起。

　　我国房地产业首先是走过了风雨兼程的“青铜时代”，此间经历了“启蒙时期”和“启航时期”。房地产“青铜时代”的启蒙源于拨乱反正的住房制度改革。继而掀起房改热潮，福利分房被叫停。后又有“惊世一槌”敲开了中国土地使用权的有价转让。房地产“青铜时代”的启航始于石破天惊地引入“香港模式”（期房销售）。正是这“商品房预售制度”使我国房地产扬帆起航，乘风破浪。

　　当住房作为一种特殊的商品，成为百姓新的消费热点之时，世界也迎来了前所未有的最广泛和最迅速的、持续的经济增长，而我国房地产业也进入了风起云涌的“黄金时代”。

　　众所周之，在房地产“黄金时代”中引爆行业快速发展的，是2003年国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展》（18号文）。在该文件中，首次明确了房地产的国民经济支柱地位。这不仅是房地产业发展的新里程碑，也是房地产业“野蛮生长”后的发展新机遇、新动力。转年《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》出台，规定土地使用权需以公开“招标、拍卖、挂牌”方式出让。房价持续上扬，涨幅明显。

　　就在2007年楼市首次抛出“拐点论”后的2008年，全球金融危机悄悄袭来。对此，全国掀起一股强劲的救市潮。在此轮“救市”中，利益集团一切皆依就势而为。一如笔者在《“救市”就是“就势”》文中所言：“政府依金融危机就势出台‘救市’政策；银行依‘救市’政策就势放贷收益；开发商依获得资金就势‘囤地、炒地’及‘捂盘’；央企依其特殊身份就势拿地称‘地王’；地价依‘地王’频现就势上涨；房价依各路推手就势高企不降…”可以说，全球金融危机就势成了中国地产业发展的良机。

　　在过去十余年楼市中，房价的暴涨暴跌、博弈各方的此消彼长，各地的地王的涌现时见。这些“热闹”的场景，共同构成了过去房地产“黄金时代”前所未有的“野蛮生长”。诚然，房地产行业“黄金时代”的飞速发展，其增长却有些疯狂。由于房价上涨过快，造成群众的不满。故在2009年岁末，温家宝总理在接受新华社专访时称“我有决心，本届政府任期内能把楼市管好，使房价能够保持在一个合理的价位”（见笔者《另解温总理专访话外“音”》一文）。自此，楼市行政调控的大幕拉开。同时，也吹响了结束房地“黄金时代”的集结号。

　　评点：黄金除了用作珠宝装饰外，因其保值功能、避险功能，主要用作国家储备。在房地产“黄金时代”，人们发现房子除居住功能外，还具有保值增值的作用，便出现了“炒房客”。故，称此时期为房地产的“黄金时代”。但不幸的是，曾被视为中国经济支柱产业的房地产业，由于其政策执行不力、监管缺位，逐渐异化为“土地财政”的提款机。更令人堪忧的是，其非理性的发展使貌似繁荣的市场背后危机四伏。

　　其次，浅谈房地产的“白金时代”

　　毋庸置疑，一个时代的结束即意味着另一个时代的开启。

　　中国的房地产已告别“黄金时代”，似乎已成为了一种共识。值得注意的是，政府各有关部委不仅纷纷表态，坚持调控不放松，且还下发文件重申从严调控的具体办法。而央行虽降息但强调严格执行差别化住房信贷政策，同时，地方微调楼市政策接连再遭严厉封杀等。由此，市场内外也有一种声音“如果房价再出现反弹，政策就会加码。”

　　从“新国十条”出台至今，已经经历了两年多的时间。目前中国房地产市场调控已经经过中场休息平稳进入了下半场，在这两年多的时间里，我们经历了限贷、限购，经历了加息、降息，目前市场的现状已经传达出一个信息——楼市逐渐变得清晰，趋于平稳。而随着楼市调控和经济结构调整持续，我国房地产市场无疑正在经历巨变阶段。这一切，均预示着房地产步入“白金时代”。

　　在房地产“白金时代”主要支持的因素有三（不仅有以下这三个因素，因篇幅所限未能一一列举）：一是，随着中国城市化进程的推进，新增的住房需求也将增大。有数据显示，城市化率每增加1%，就意味着新增城市人口约1300万，也就新增住房需求约3.25亿平方米。通常，发达国家城市化率一般在80%左右。目前，据2011年官方公布的中国城市化率刚好是51.3%，进程刚过半的中国城市化，要达到发达国家城市化率的水平，至少还需要30年。这就是说，中国的城市化发展空间还很大，房地产行业还有巨大的市场。二是，在未来10年婚龄人口的增速并不会比过去10年低，而作为婚姻成立前提的房子，这就是中国固有的国情。当然，如果国家能够继续加大力度集中力量建设普通公租房和保障性住房，实现住房的多结构性。在未来十年中，其楼市供求关系将会极大改善，但难以满足正常的需求，更难以造成供严重过于求的局面。三是，房地产作为支柱产业作用将在一定程度和时期内，继续得以延续。目前，尚无能替代房地产这个对经济影响的比重和所拉动的相关行业数量之多的行业为支柱。即便是，用最大力度、最优惠政策来扶植一个替代房地产的行业也需时间，而这正是政府过去遗留的欠账之一。

　　评点：白金可使钻石保持原有的色泽且很牢固，是镶嵌钻石的最优材料。换言之，白金常作为宝玉石的镶嵌衬托之用，而非用作保值增值之首选。房地产步入“白金时代”的特征之一，便是将淡化房子保值增值的资产作用，而回归其居住的主要功能。在房地产“白金时代”，房价相对合理、行业分工细化、企业发展稳健、产品注重品质、战略跨界多元，提高性价之比、展现真市场化等。

　　最后，简言“白金时代”的调控轴

　　见微知著，虽说中国楼市最难预测，但调控主轴线却可一窥。

　　2010年初，国务院出台了被成为“史上最严厉”的楼市调控政策，且该政策一直至今尚未退出。依目前经济形势，“保经济，稳增长”依然是未来很长时间内的主基调。就经济市场而言，有其基本的供需关系规律，作为政府这只看不见的手不应随意去调控，更不应将非常时期手段的行政调控作为常态。就目前而言，虽说楼市调控已取得一定成效。但回看中国近十年断断续续的调控无疑是失败的，也是不该的。其打压的应是住宅房价和投机行为（尽管把投资属性从居住属性中剥离开很难），而非房地产行业。诚然，只有房地产才能救经济的观点是不可取的，而科学适度的调控对于中国的楼市是需要的。但以政治化导向、行政化运作的调控房地产，却是有悖行业健康发展的。

　　试想，“十八大”后，政府是否会尊重市场，放弃行政调控？从下届政府的继任者来看，其应会正确调整与引导房地产市场，其调控主轴线也应是以保障房为首要。换言之，政府这只闲不住的手，将着重于加强商品住宅和住房保障的法律体系的建设、完善相关配套措施、加大监管力度等。同时，也会继续打压楼市中的投机行为。

　　步入“白金时代”，楼市告别粗放式增长，进入精细化发展的新阶段，房地产企业的转型也将加快，房地产如何“自谋出路”成了一个关键的问题。房地产业在过去十年间，曾经历过两次大洗牌，目前正迎第三轮洗牌，其应尽早提高抗风险能力，并顺应行业趋势。常言道：“当我们不能改变世界的时候，我们就要改变我们自己”。步入“白金时代”，房地产的改变之路又在何方？其唯一出路就是创新，不断地创新。在调控作为常态的形势下，一个企业可能要坚持不断在业务模型上、管理模型上、融资模型上不断创新，才能适应新的形势。

　　综上所述，有理由说房地产已步入“白金时代”，也将预示着楼市暴利时代不复返。对整个中国地产业来说，有质量的稳健增长，正在代替快速的增长。或许，房地产被暴利“抛弃”后，才是一个走向常态的开始。而这，也正是步入“白金时代”的房地产所褪去浮华回归本性的使然。