近期，伴随政府换届年的到来，“国五条”出台又引起轩然大波，也使得持续多年的房地产调控格局更加扑朔迷离。可以说，房地产不仅已成为决策者、公众和学者心目中的“雷区”，而且在经济社会中的作用和影响更加令人难以把握。

　　回顾历史，自改革开放以来，公众对于房价的争议就从未停止过。早在1985年，人民日报就有过题为《加强综合管理，降低商品房价》的报道；1989年人民日报一篇《房价猛涨百姓望楼兴叹；势在必控国家正拟法规》，首次体现了公众期望政府出手“调控”的愿望。始于1993年的宏观调控主要着眼于房地产投资，伴随房价大起大落，也使得公众形成了对于调控效果的期望。

 　　1998年到2003年的房改，开始终结了地产“福利时代”，越来越多在体制外的人群，也更易受到房价上涨的冲击。但是直到2003年之后，房价才逐渐成为“脱缰野马”。究其原因，表面上看福利保障房减少、城市化加快、金融投机增加、成本上升等导致的供求失衡，背后则有经济发展模式、政府边界定位、中央与地方关系等深层因素。

 　　如果说，2005年来的调控以“房价”为对象，则现实就已否定了这一系列调控的成效。客观来看，作为“衣食住行”中最重要的一环，地产在大部分国家都是支柱行业。若是从供给角度来抑制产业过热，则只能加剧供求失衡，且政府自身也会由于关系GDP业绩而陷入矛盾。如着眼于需求，则经常会“误伤”刚需。如果是侧重于供或求的一方而调控，或许情况会好些，但实际上政策却经常造成供求同时反向干预的混乱。

 　　此外，地产已成为产业关联性最高的行业之一，当从中央到地方都还没有彻底跳出“唯增长论”的思维模式，房地产调控也很难做到“目标明确”、“真心实意”。同时，由于地产背后牵扯了太多的利益格局，因此所谓调控，也掺杂了中央与地方、不同部门之间的权责冲突。其中，学界之间逐渐形成共识的是，如果不改变土地财政和开发体制，那么房地产市场的根本症结就变不了。

 　　当然，虽然调控者难以真正做到，但仅就影响房价而言，似乎增加地产供给、遏制需求，就会相对有效。但是，这一过程也会造成行政计划的泛滥，以及地产开发中的利益被少数人或集团攫取。归根结底，我们认为，房地产调控怎样才能真正有效，就是要放弃调控思维，不再纠结于房价，而转向制度建设。在目标、工具、机制混乱的情况下，过多的调控反而有害。解决地产调控迷局，或许有很多着力点，但最值得注意的有两条。

 　　一方面，从大处说，决策者必须适应中国经济的“慢”节奏，而新型城市化也要“以人为本”、“软件重于硬件”，跳出“征地、开发、卖房、城市扩张”的老路，严格保护农民土地权益，同时地方政府的土地储备运用，必须经过地方公众的听证与支持。

 　　另一方面，如果非要坚持调控，那么从具体模式角度看，通常有相机抉择和自动稳定器两种，前者往往会沦为政府“朝三暮四”的政策，后者则意味着摒弃行政干预价格，设计一系列机制，然后自发地对市场供求产生影响。例如：对持有一套房适度减税，二套房、三套房以上差别增税；把政策性保障住房建设上升到战略层面，符合条件人群自动享受住房福利等。

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