本轮房地产调控已经持续了近3年，直到现在，哪怕是微微的一丝政策松动，各地市场和房企也都会积极‘响应’。在以限购、限贷、限融资为代表的调控政策下，房地产市场由过热迅速降温。

　　回顾中国房地产行业发展历程不难发现，政策调控在很大程度上决定着市场主体的运行路径——从20年前商品房市场起步时期到2000年以后的楼市供需两旺，再到3年前“史上最严厉调控政策”的先后出台，由政策造就的地产繁荣面临着生存危机，包括央企在内的涉足房地产项目的非地产企业出现了一波退出潮，房地产企业从2005年的8万余家锐减至6万家。

　　2010年至2011年通常被看作本轮房地产调控的第一阶段，其间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一线和二线城市房价持续回调。进入2012年以来，调控事实上逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央的肯定，加之房地产市场持续低迷给地方政府财政带来了巨大的压力，行业基本面在2012年之后明显出现好转，出现了市场交易量逐渐恢复、房地产企业压力逐渐减轻，最终致使房价也正逐渐企稳回升。总的来看，2012年无疑成为行业全面回稳的一年。

　　2012年上半年的楼市回暖就是最直接的证明。得益于年初政府楼市政策的“微调”，加之开发企业采取“以价跑量”的销售策略，整体房地产市场成交量得以逐步回升，并呈现出所谓“回暖”的行情——2012年上半年，全国商品房销售面积虽然呈持续负增长态势，但降幅却呈现出逐月收窄的趋势；前5个月全国商品房销售面积2.88亿平方米，同比降幅较前4个月缩小1个百分点；5月当月商品房销售面积更是出现了大幅的反弹，环比上涨20.3%，一线城市成交量纷纷创下2012年初实施限购政策以来的最高水平。

　　当然，成交量的持续回暖也带动了房价止跌回升，使得本来预期普遍悲观的一线开发商上半年都取得了不错的销售业绩，大部分上市企业都完成了年度销售目标的50%左右。

　　回暖的原因显而易见，随着地方对楼市政策的微调以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台，各地楼市调控政策的微调、首套房贷利率优惠、公积金贷款上限放宽等以及央行持续的降息等货币政策的实施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，释放了一定的购买力；其次，由于开发商库存压力较大，为加速出货，开发商采取的“以价换量”等降价销售策略，吸引了部分自住刚性需求，进一步支撑了上半年楼市成交量反弹。

　　但“回暖”不等于“复苏”。毕竟成交量的上涨，实质是心理预期回暖，楼市的反弹本质上是被政策冻结的一部分市场刚性需求的释放，而非整个行业领域的结构性系统复苏。进入到下半年，在国内经济尚待全面复苏的背景下，“从严基调”和限制性发展政策依旧成为市场的主流，并被看作是房地产市场调控的深水区。相比2010年至2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，虽然没有出台本质上的全新政策，但是决策层对调控的基调一直维持在相对严谨的高度。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控。此外，中央对于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停。例如2012年年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，终因压力而“流产”。

　　从地方层面来看，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，2012年以来明显变得更加谨慎，地方政府的政策调整形式上多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠等比较温和的方式。统计显示，2012年至今全国已有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对温和的延长贷款年限、增加贷款上限，转变到进入下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例。不难看出，一场政策的博弈正在进行，一方是中央坚持楼市调控不动摇的要求，另一方则是地方政府不断通过政策微调试探政策底线。

　　但政策调控意在抑制投资泡沫，扶持刚需购房的目的没有改变，如果这一目的没有实现，调控将不会停止。整体来看，2012年调控已经从常态化手法过渡到一些创新手法的结合，市场对于调控的认识也由不理解逐步转化为认识和成熟。

　　在中国经济将长期面临通胀危险，不动产的保值增值需求依然强劲的背景下，放松调控政策后房价反弹似乎顺理成章。因此，2012年中国房地产依然未能摆脱政策的束缚。

　　当然，2012年的现实经验是成功的——只要中央和地方在政策尺度的拿捏上达成相对共识，市场交易量就足以企稳回升，同时，在适当的政策压力下整个行业也不至于过热。

　　对于已经到来的2013年，政策的演变已经呈现出一定“紧”与“稳”的端倪。一方面，从近期的中央及一线城市的调控态度来看，决策层对于市场反弹的容忍度依然不变，特别是对房价反弹明显的重点城市，仍存在调控收紧的可能。另一方面，考虑到银行系统的风险控制和地方政府的债务处理，使得决策层会保留局部定向放松的可能，这种放松可能会体现在那些最具有行政特色的手段，当然即使是放松，也是局部的、有限度的。

　　从近来中央及各部委释放的信号可以看出，2013年政府绝不会放手楼市调控，楼市调控政策势必围绕“稳”字展开。

来源：新金融观察报