持续的房产调控，虽然在2012年并未显现更加趋紧的态势，但资金始终是房企最重要的“命门”。近两年银根缩紧大环境下，如何创新自身融资方式，使其更加多元化，成为房企亟待解决的问题。楼市回暖环境下，房企的新一轮发展依然需要资金支持，较低的利息以及QE3、QE4的相继推出，都促使房企加大海外融资的步伐。

　　1月房企融资加速

　　1月23日，龙湖地产宣布成功发行2023年到期6.75%的优先票据，优先票据发行的所得款项净额约为4.959亿美元。而这只是房企在进入2013年以来密集海外融资中的一个个案。1月21日建业地产宣布发行2亿美元2020年到期票息8.0%的优先票据。同日，中国发行1亿美元于2017年到期13.875%的优先票据；中骏置业也宣布发行1.5亿美元11.5%的优先票据。11月18日，宝龙地产发行于2018年到期的2.5亿美元11.25%的优先票据。1月16日，富力地产子公司发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据。

　　1月以来有海外融资的房企还包括碧桂园发行7.5亿美元2023年到期债券，佳兆业发行的5亿美元7年期债券，雅居乐发行的7亿美元次级债券，上实控股发行39亿港币的可换股债券，越秀地产发行两笔65.9亿港币的债券，恒大地产折让6.5%配股43.5亿港币等。据不完全统计，进入2013年以来，房企在海外获得的融资额已经超过300亿元人民币。

　　“目前来看，房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升，信托融资则受此影响而放缓。”中原地产市场研究部总监张大伟对新金融记者表示，大部分房企在2012年均出现了明显的销售升温，在2013年年初再启动融资，主要原因更大的可能性在看多市场。而且选择在香港等海外融资的主要原因是由于美国QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度大幅降低，同时海外融资的利息要远远低于内地。

　　去年房企海外融资600亿

　　房企加大海外融资的力度，与2012年下半年开始的楼市回暖息息相关，随着房地产销售的回暖，以及对后市采取更加乐观的预期，使得拿地寻求新一轮发展成为房企更为迫切的需求，从2012年9月份开始，标杆房企的拿地行动又逐渐活跃起来便是最好体现。拿地所需要的大规模资金，便需要相应的融资来支撑。

　　近两年来，随着房地产调控的持续，房地产企业传统的融资渠道受阻，创新融资方式成为企业亟待解决的问题，而打造海外融资平台成为众多龙头房企的重要选择。实际上房企赴海外加速融资的趋势在2012年下半年开始便展现出来，只是在进入2013年之后进一步加速。2012年在国内资金面持续紧张的情况下拥有海外融资平台的房地产企业通过在境外发行债券获得了大笔中长期低息资金支持，有效改善了企业的债务结构，中海、方兴地产、龙湖地产、雅居乐、合景泰富、SOHO中国、富力等多家房地产开发企业也通过发行海外债券筹集了大笔发展资金，为企业在市场调整时期把握主动提供了资金保障。据中国指数研究院统计，全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长了10.23%。

　　低利率一直被认为是房企海外融资的最主要动因，而房企之间在海外也因“评级”不同，享受的待遇也不尽相同。从2012年完成海外融资的房企来看，中海地产、方兴地产2012年所发行债券的票面利率均维持在5%左右，而金地、首创、龙湖等企业所发行的债券票面利率也控制在8%以下，而评级较低的合景泰富发行的5年期4亿美元优先票据的年利率则达到13.25%，融创中国发行的5年期4亿美元票据的票面利率也高达12.5%。

　　同时万科、招商地产、金地集团相继收购在港上市公司，四大标杆房企最终悉数登陆香港资本市场，拥有海外融资的更方便平台，龙头房企开始进入“A+H”双重融资模式时代。“收购香港上市公司对于龙头房企而言，一方面是为实现国际化发展奠定基础，为开辟多元化融资渠道做铺垫；另一方面是基于完善本身开发模式的考虑，如金地集团收购星狮地产可能为房地产基金业务打开新的发展路径，未来可能成为旗下商业地产的重要载体。”中指院分析师对新金融记者表示。

　　2013年我国继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，随着美联储连续出台QE之后，欧美发达经济体整体量化宽松力度进一步加大，对我国货币政策必然产生一定影响。业内人士表示，在此背景下，预期房地产企业信贷环境会有所好转，企业融资渠道略有放松，银行贷款、信托等传统融资方式仍会是房地产企业主要的资金获取途径，海外银团贷款及发债会成为在港上市房地产企业的重要选择。“但无论是采用何种渠道融资，房地产百强企业由于在业务布局、产品体系、土地储备、管理能力等方面具有突出优势，其可持续发展能力更受金融机构青睐，将更容易获取资金支持。”上述业内人士表示。

来源：新金融观察报   刘君