今年10月26日，“犀浦地块”拍卖创下自2004年招拍挂制度实行以来郫县区域最高地价纪录；几天后，“丽都片区”地块则以较高溢价率，刷新今年来成都土地单价“地王”纪录。在这个“面粉”与“面包”的辩证哲学中，频频出现的土地高溢价无疑扯住了不少市民的眼球，“难道房价又要疯狂了？”
然而，就在人们还没从这些“地王”现象回过神来时，成都土地市场似乎又变得平静，近期“出嫁”的1000多亩的郊区、市、县地块，几乎齐刷刷地出现底价成交。专家指出，土地市场两极分化现象，已成为成都土地市场不可回避的一大趋势。
主城区频频出现高溢价
10月26日，成都市国土局组织拍卖位于郫县犀浦等5宗地块时，吸引了蓝光、万科、荣盛等品牌开发商的关注。据悉，当日所拍卖的犀浦地块面积为129.4亩，用地性质为住宅兼容商业，起拍价为420万元/亩；容积率为1.0＜容积率≤4.0。最终，四川蓝光地产力挫群雄，以楼面价 2858 元/平方米，以溢价率197%，成交单价762万元/亩，总成交价98602.8万元拿下该宗土地，从而创造了2004年来，郫县土地拍卖中最高价。如果说，犀浦地块创下高溢价现象，只是成都土地市场中的一次偶然，那么，11月1日，成都市国土局在组织拍卖丽都片区两宗地块创下的高溢价现象，则是对“偶然”观点的彻底否定。
据记者了解到，11月1日，成都市在组织拍卖丽都片区等多宗地块时，引发诸如保利、万科、华宇、中大、新加坡丰隆、凯德、朗诗、蓝光、正成、旭和、有同、台湾远雄、国嘉等28家知名开发商悉数到场参拍。最终，台湾远雄以133.87%，楼面地价为7250元/平方米力压群雄，成功拿下丽都片区第一宗地块后，新加坡丰隆集团则以138.70%溢价率，楼面地价为7400元/平方米拿下丽都片区另一宗地块，从而刷新了今年来成都单宗土地楼面最高价纪录。
郊区底成交不可避免
在“面粉”与“面包”的辩证哲学中，谁都知道，土地高溢价的背后将是高房价的诞生。“成都房价是不是又要疯狂了？”频频出现的土地高溢价现象，扯住了太多市民关注的眼球，“房价上涨论”在坊间再度盛行，并成为市民关注的焦点。然而，就在大家还在津津乐道刚刚出现的土地高溢价时，近期，成都土地市场又频频出现的底价现象，让不少市民对房地产市场看不懂。
据记者了解，从11月来，成都市出让包括双流、大邑、都江堰等区域多宗土地，总面积为1000多亩。在这些地块的出让过程中，几乎清一色地出现了底价成交现象。比如，11月2日、11月7日，成都国土局先后组织出让6宗国有建设用地使用权，其中包括双流华阳、大邑等6地块，总面积774.4亩。与主城区土地出让火爆现象呈鲜明对比的是，这些所处成都郊区、市、县的地块，在“出嫁”过程中显得相对落寞，并没有像主城区地块那样引发一拨又一拨的争夺大战；11月9日，成都市国土资源局以拍卖方式出让双流县东升街道花园社区一宗面积合145.9675亩，起拍价为340万元/亩，用地性质为二类住宅用地。最终，四川金座置业同样以底价竞得。
一冷一热 主城与郊区泾渭分明
“一冷一热”，成都土地市场似乎出现了两个极端。在一些人士看来，成都土地市场的这种“很不正常”现象，让人对成都楼市的未来有些迷糊。如何解读这种冷热两种极端现象？华西都市报记者走访发现，目前，成都土地市场出现的溢价地块，大部分集中在成都主城区内。在8、9月的土地供应中，无论是宗数还是总面积，基本上主城区和郊区县放量为1：2，因此，土地溢价现象比较明显，而且频繁。
然而，成都土地市场进入10月之后，主城区土地供应量将大幅度收缩，郊区县供应量放大，供应比变为1：6以上。从主城区供地区域来看，主要体现在成华、武侯、金牛、青羊区。对于成都郊区、市、县土地供应，则主要集中在双流、温江、都江堰、郫县、龙泉、金堂、大邑、邛崃等二、三圈层地块，百亩以上地块密集层度是近些年前所未见。面对郊区、市、县密集推出的大量地块，近期虽未出现流拍，但总体而言，均以底价成交收场。
专家观点
主城区资源太过集中
“随着房地产市场竞争的加剧，主城区以及城区其他优质地块准入门槛越来越高，为何依然有那么多开发商逐鹿？”置信丽府花园·丽府项目营销策划部负责人俞雷就此认为，从近期出现的单价“地王”来看，这些地块无不具有明显的区域优势。”
随着城市发展，一个城市中的优质地块不可复制，因此变得日益稀缺，这在竞争激烈的楼市中难免出现争夺。比如丽府片区，在经过10多年的开发沉淀后，区域价值逐渐比肩桐梓林、紫荆等成熟区域。因此，对于7400元/平方米的“地王”而言，看似拍卖溢价很高，但由于该地块具有做高端项目的气质，对于开发商仍有利可图。
成都视维行营销策划有限公司副总经理唐丹鹏则认为，首先，从我省的总体区域机构来看，大部分高端资源配套均未脱离主城区，主城区资源过于集中现象，促使更多人向往，并不惜高投入在主城区买房居家。尤其是对于我省地、市、州居民而言，他们把在成都市购房，甚至看成了一种“身份”的象征。
另外，对于主城区的地产项目而言，只要开发商营销手段，以及对项目定价得当，即使面对严厉的楼市调控，也很少出现“死盘”现象，相对郊区、市、县的项目而言，具有无法比拟的优势。
来源：华西都市报
