房地产和建筑业须积极应对“营改增”
编辑：企联编辑来源：上海金融新闻网评论数:0发布时间:2015-04-28 10:56:44
我国已经明确表示要在“十二五”期间完成“营改增”改革任务，因此，2015年将是“营改增”税制改革的收官之年。目前，仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等几个行业未纳入“营改增”试点。普华永道日前指出，房地产和建筑业作为国民经济的重要支柱，其“营改增”的影响广泛，将面临包括业务安排、账务处理、上下游管理、系统改造等各种挑战。因此，房地产和建筑业应该早作准备，积极应对即将到来的增值税时代。
前车之鉴
普华永道在2015年2月至3月期间，对全国近20家大中型房地产企业进行了有关“营改增”的问卷调查。受访企业包括外资、国企和民营房地产企业，所从事的房地产业态主要涵盖住宅地产及商业地产。根据问卷调查的结果，受访企业总体上对于“营改增”的紧迫性和重要性有了一定程度认识。半数以上的受访企业已开始着手了解前期已进入“营改增”的试点行业遇到的经验和教训，但也尚有30％房地产企业对此了解甚少。
从普华永道的经验来看，在前期的“营改增”进程中，出现了以下一些值得注意的现象，尚未加入试点的行业尤其需要予以重视:政策从出台到正式实施，留给纳税人的准备时间较短
例如上海交通运输业和部分现代服务业的试点，政策于2011年11月16日颁布，2012年1月1日正式实施，之间仅间隔一个半月的时间。间隔时间最短的铁路运输和邮政服务业，仅有半个月的时间。如果试点纳税人一味等待政策出台后才开始准备，则很可能由于时间仓促而导致准备不足。
某些具体政策内容及解释起初不甚明确，需要一定时间的调整、统一
例如船舶代理服务，2011年的财税133号文将其归类为“水路运输服务”，适用11％的增值税；2012年的财税53号文对此进行了修改，将该服务重新归类为“港口码头服务”，改而适用6％的增值税；2012年的财税86号文进一步将该服务归类为“货物运输代理服务”。
随着政策的调整，企业的业务、财务系统及税务处理也需要相应调整。在税收管理上，“营改增”使不少原来的地税纯管户变成了国、地税共管户。由于国、地税共同办税机制仍需进一步完善，各税务机关对于“营改增”的具体解释也有一定差异，某些涉税事项可能存在国税与地税不一致的情形。因此，企业需要实时跟踪有关税务政策的变更，并与主管国税、地税机关进行进一步沟通协调，就有关税务处理达成一致，否则可能增加企业的管理成本以及税务风险。
实务操作的要求更高
“营改增”对税务机关和相关政府部门提出了更高的要求，尤其是在发票层面。“营改增”之后，原开具营业税发票的企业，需要开具增值税专用/普通发票，对于发票的购买、保管、使用提出了重大考验。同时，由于增值税专用发票可进项抵扣的特殊性，税务机关大力增加管控力度，以减少可能的虚开、接受虚开的行为。
少数企业税负上升
“营改增”后，少数企业的税负不降反升。三大电信公司在“营改增”政策颁布后，相继发布公告，称其净利润短期内将大幅下降。该行业短期内净利润下降、税负增加的主要原因之一，可能是由于其在“营改增”前基础设施投入较大，但无法抵扣进项税。根据普华永道此次问卷调查的结果，超过90％的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40％的企业认为税负会明显上升。不过，普华永道指出，从长远看，由于行业“营改增”之后的基础设施投入将可以抵扣部分进项税，同时，随着行业对“营改增”税收环境的适应，税负先升后降是可以预期的。
许多企业被动等待，未能把握先机
相当部分行业、企业由于财会体系不完善、缺乏内部专业税务团队、税务筹划不全面、管理层不够重视等问题，往往被动地等待有关文件的出台以及主管税务机关的通知，而没有采取主动姿态去分析“营改增”的影响以及应对策略。在政策协调层面，企业如果积极通过各个渠道与政府部门保持沟通，反映行业、企业的困难，则可能对相关政策制定/调整发挥有利的影响。企业从自身层面主动准备，调整业务模式等，也非常重要。应对有方
除了税负上升之外，85％的受访企业认为房地产业受“营改增”影响最大的方面，包括营业收入及利润的变动、现有合同的修订，以及税务合规成本的上升。受访企业基本对其他房地产“营改增”的影响有较为充分的共识，现金流变动、上下游定价策略、有待挖掘的税务筹划、企业财会信息化系统的升级改造等，也都是受访企业非常关注的问题。
那么，在激荡的增值税改革进程中，房地产业如何积极应对，规避税务风险？普华永道认为，房地产和建筑业企业管理层应提高思想认识，提前研究并制定应对之策，不妨采用三阶段方法，完善税务管理系统、降低潜在税务风险、降低流转税负。
政策尚未出台阶段
企业应从内部着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑会计核算可能产生的变化、组建专门的税务工作小组统领工作、对各个部门进行定期培训和政策更新汇报、测算“营改增”潜在税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部发票报管和递交财务部的流程和时间等内控制度、制定系统升级改造行动计划等。同时与行业协会和主管税务机关保持密切沟通，尽早反映诉求和疑问。
政策出台到生效日之间的短期过渡阶段
对公司的业务流程及系统实施改造，与供应商、客户签订新的合同，购买安装税控系统、熟悉发票申领、开具、认证、作废、红字填开等操作和增值税申报流程。审查企业是否符合享受税收优惠和财政扶持的条件，积极准备申请事宜。
政策生效并执行阶段
密切关注“营改增”政策的更新和进展情况，评估系统、会计核算、内控的执行情况，及时发现并规避重大风险。
另外，值得注意的是，根据调查的结果，七成左右的受访企业表示从专业性、配备数量等方面都可能缺乏足够人力资源来应对营改增。因此，普华永道建议企业关注应对营改增影响可能需要的人力资源，提前做好预算规划。
