今年楼市回暖的过程中，刚需集中出手对其起到了决定性的作用。然而，正因为刚需将市场捂热，房价也随之快速上涨。

　　在经历了10月份预计30个新盘的放量之后，11月份，北京楼市将进入一个“萧条期”。各家房地产机构预测，仅有20多个项目入市，供应不景气，但价格却不“萧条”，八成老项目后期价格预计上涨，而纯新盘上市也不再“低开高走”。这对于刚需来说，无疑将面对无房可选的局面。

　　市场

　　新盘供应少得可怜 老项目后期发力

　　亚豪机构统计数据显示，11月份，包括常楹公元、路劲世界城、九章别墅、海悦公馆在内的7个纯新盘项目计划入市，另外还有包括太阳公元、中国铁建·花语城、中粮万科紫云庭在内的15个老项目后期准备开盘。二者累加，11月计划开盘项目数量共计仅22个。

　　而就在9月份，北京有48个新盘入市，10月份受国庆长假影响，预计全月也有30个项目开盘。如此看来，11月份入市的新盘数量真是少得可怜。 而从开盘项目特征来看，11月预计入市的22个项目中仅有7个是纯新盘。

　　与之形成对比的是，许多沉寂已久的老项目后期纷纷开始推盘，其中包括世界名园、山水LAVIE、紫金新干线等，这些项目自调控后即开始进入“休眠”阶段，并未加入降价大军行列。而近期楼市回暖，这些项目纷纷开始整装入市，以期在市场中分得一杯羹。

　　价格

　　纯新盘营销 不再“低开高走”

　　虽然新盘数量少，却也一点没耽误价格的上涨。在已公布开盘价格的老项目后期中有80%出现价格上涨，其中部分项目上涨幅度非常之大。

　　据了解，太阳公元此次预计开盘价格为65000元/平方米，相比去年同期每平方米上涨7000元；另外，北苑附近的中国铁建·花语城项目此次预计均价为38000元/平方米，比上次开盘上涨20%，虽然此次计划推出的是楼王产品，但价格上涨幅度之高也令人咋舌。

　　另外有部分项目因为前期屡次价格上调，目前维持在上调后的最高价格水平，例如鲁能7号院项目价格也连续两次上调，由最初的10900元/平方米涨至14000元/平方米。

　　除老项目后期纷纷涨价外，11月计划入市的纯新盘也相当高调，纷纷看齐区域最高价。

　　例如朝阳区的常楹公元宣称目前区域内最高价在28000元/平方米左右，项目开盘将略低于这一价格。而大兴区的海悦公馆项目目前报价为16000元/平方米，相比去年底该区域第一盘龙湖时代天街的价格已高出30%，并且与目前售价最高的精装项目金融街融汇齐平。

　　分析

　　地偏价高 刚需者无房可买

　　“东五环都要两万八了，实在是承受不起了。”刚刚凑足了几十万首付款的刚需购房者林衍攥着钱却没处花，按照他的需求最好是能在东四环到东五环之间买到一套小两居，但是目前在售的要么是商住房，要么位置太远。

　　用他自己的话说，好不容易找到了北京新天地的项目，其价格也在2.5万元以上。而下个月，位于朝阳区朝阳北路与管庄路交界处东的常楹公元开盘价格甚至达到了2.8万，按照最小85平方米的两居计算，买套房子的费用要在200多万元。

　　而记者从下月的开盘表中看到，单价在两万以下的只有大兴区的海悦公馆，其1.6万元的定价并不低，还有就是顺义的鲁能七号院，单价1.4万元。但对于在城里工作的上班族来说位置又太远了。除此之外，下月开盘项目价格都在2.8万左右。从价位上看，确实不适合刚性需求。

　　主力销售季收尾 开发商持观望态度

　　面对目前楼市供应紧张的局面，亚豪机构副总经理高珊分析，除传统季节性因素外，11月供应量的低落还有其他两个方面的原因。

　　一方面是十八大即将召开，开发企业均在观望新的政策动态，同时由于近期住建委开始控制楼盘预售许可证的发放，部分原计划开盘的项目或将不能如期取得预售许可证；另一方面，最近数月市场成交一直维持在较高水平，大量项目以价换量的策略已取得成效，部分房企已经圆满完成2012年度的销售任务，因此并不急于再推出新的房源。

　　预测

　　房价面临新一轮上涨

　　中原地产研究总监张大伟分析，目前信贷依然是影响楼市房价的最关键因素，从9月相对稳定的信贷使得市场在部分消化了之前的需求后，成交量出现了下调。而如果4季度信贷不出现放松的话，可以预料的成交量将维持平稳，而一旦再现信贷松动，市场难免再有上涨。

　　但从目前情况来看，楼市以价换量已经结束，而且接下来的第四季度，成交量依然维持在一个高位，所以房价出现下降的可能性基本不存在，不过未来整体调控政策有望以偏紧为主，所以市场价格虽然上涨但势头不会太猛。

　　而高珊也认为，自6月份开始央行频频采取降低存准与逆回购的措施增加市场流动性，连续四个月通过公开市场净投放资金共计11280亿元，而进入10月份之后截至目前新增货币量已近4000亿，而货币增发速度加快也不可避免地要将房价带入新一轮增长通道。

来源：法制晚报