从2014年年初的至今的十二周中，刚刚过去的一周是主要一二线城市商品住宅数据唯一的一周实现普遍性的周环比增长普遍向好的一周。此前，主要的一二线城市周成交数据同比几乎均有 2 成的下滑，同时环比数据也持续下降，市场疲态明显。

　　1、2014 年市场主要的逻辑已经发生了根本性的变化，无论是看多和看空者，都必须要承认这个事实。从 2000 年前后开始的房地产市场的一个大上升周期之中，房地产市场的演变的主要逻辑是供给不足。也就是供给决定论，这是房地产市场的主要逻辑。并且每一次政策的出台和执行均对供给造成了负面紧缩的影响。但从调整周期看，2008 年的调整和 2011 年的调整，均可以视作需求的调整，需求出现了负面的变化，才出现了在主要逻辑供给不足的前提下出现市场的调整。所以，明确 2014 年将可能不是供给的逻辑来主导，而是一个需求的逻辑来主导。

　　2、从2014年年初显示的就是，需求的弱势表现的原因，也是大家耳熟能详的原因：1、房价上涨，透支需求；2、成交量上升，透支需求；3、购房贷款紧缩，抑制需求；4、经济下滑预期，拉低需求，等等诸如此类的原因，都对房地产市场需求形成了冲击。丌得丌承认在 2014 年年初就呈现了比较大的疲态。同时，从供给数据上看，虽然 2014 年的土地出让收入再创新高，但实际商品住宅市场的出让面积幵未见有显著增长，甚至一部分城市的土地出让面积还呈现萎缩态势，供给丌足的态势幵未见有显著缓解。新开工的数据也值得关注，这将决定了未来三个季度左右的商品住宅的实际供给量，而 2013 年商品住宅的新开工面积增速显然没有达到 2013 年的销售面积增速。

　　实际上，2013 年房地产行业正处于一个去库存的状态之下，而不是一个补库存。虽然统计局的存货的指标（待售面积）有所增长，但这些存货里包含了很大一部分待而丌售的面积。对于 2014 年这样一个需求调整的房地产市场来看，我们认为 2014 年的补库存可能阻力也很大。这部分阻力可能来源于 1、资金投向回避房地产行业；2、土地改革的初期抑制效应；3、开发意愿不足。在一个去库存的周期中，一旦价格的下降到一定幅度，成交量就会有显著回升。 我们认为房地产市场的调整最多是一个中期调整，周期应该在 9 个月到 15 个月之间。

　　3、需要强调的是，本周的回暖不能够说明趋势性的问题，但这种表现可以理解为本轮调整为需求主导的调整。 这种调整在没有非常严重的外部因素影响下，调整会存在比较大的起伏，存在时间换空间的可能性。从企业推案情况看，企业的降价意愿基本可以理解为从市场单方面上行中价格持续上涨，已经转化到开始动用一些价格工具来进行促销，虽然幅度不大但效果还比较显著，市场接受度也较高。从 3 月份迄今为止的数据看，3 月份全月的数据可能还是同比 2013年的数据疲弱，但缩量的幅度已经没有此前的数据大。因为根据一般经验，3 月的成交量基本能够体现了一年的成交量水平，相信 2014 年市场一定存在一些波动。

　　4、对于开发企业来说，需求周期中需要注意三点问题：1、需求在初期的弹性最大，如果不及时运用价格弹性工具，后期使用降价手段的效果会非常之差；2、早期成交量的放大可能代表着未来需求的进一步衰减，需要时间来换空间；3、需求的周期一般在 9 个月至 15 个月左右，先跑后投的节奏至关重要。此外，需求周期中，又是一次强势企业对于弱势企业的屠戮，行业集中度将继续上升。

来源：和讯房产