楼市传统销售旺季“金九银十”已经过半，记者采访中发现，调控政策并未松动的情况下，购房者的观望情绪依旧浓郁，9月楼市呈现旺季不旺的态势。专家指出，“金九”成色不足，将引发供需双方对“银十”的博弈继续升级，但短期内楼市难有大变化。

　　10月3日，两位看房者在一处打折楼盘的展区内了解详情。当日，2012上海房地产秋季展示会在上海展览中心开幕，本届展示会的展出面积近2.8万平方米，约200家房地产企业和代理机构集中展示最新楼盘，吸引了众多看房者。新华社记者裴鑫摄

　　9月楼市不温不火

　　进入下半年以来，部分地区楼市出现回暖迹象，因此今年的“金九银十”也备受期待。但从实际情况看，一些城市的成交量并未出现明显上涨，“金九”成色稍显不足。

　　据中原市场研究部监测显示，北京9月二手住宅网签成交量预计为12500套左右，环比下降约12．3％。天津市场也呈现出旺季不旺的态势，我爱我家市场研究中心统计，9月天津市二手私产住宅共成交5274套，环比下降7．4％。

　　国庆长假前夕，在位于天津市南开区的海泰公寓售楼处，记者并没有看到有买房者前来咨询，偌大的房间显得非常冷清。据置业顾问陈小姐介绍，进入9月，来看房的人也没有增加。“国庆节期间，我们售楼处也会放假。”陈小姐说，因为看房的人也不会太多。

　　链家地产的李晓炜分析原因时指出，抑制投机投资需求使地产市场的泡沫正在被挤出。在楼盘促销优惠和刚性需求的带动下，今年6月至8月，新建商品房与二手房成交量都超乎预期，部分刚性需求和改善需求得到释放。“现在成交量和成交均价保持平稳，正是楼市调控政策的目的所在。”

　　购房顾问网主编、资深楼市评论人苏步超认为，9月楼市可以用波澜不惊来形容，这恰恰表明楼市正朝着健康方向发展。

　　供需双方博弈“银十”

　　一方面，开发商积极推盘入市，希望借销售旺季加速资金回笼；另一方面，购房者继续观望，出手谨慎，供需双方的博弈再度升级。

　　搜房网数据监控中心统计，多地开发商加快了楼盘入市速度：10月份，深圳六区预计将有24个住宅项目开盘或加推，环比9月预开盘总量上涨约26．3％；北京新建商品住宅预计开盘共计49个项目，环比9月上涨19．51％；在天津，有64个项目预计开盘，数量环比增加48．84％。

　　不仅楼市供应量猛增，项目的促销优惠也非常明显。“十一”黄金周长假期间，天津共有15个项目推出不同特惠。分析人士表示，上述现象表明，开发商对市场有所期待，希望在楼市传统销售旺季抢占先机，但市场成交能否真正回暖，还有待购房者的回应。

　　在天津融侨观邸楼盘的售楼处，新近推出的小户型吸引了不少顾客前来挑选。但置业顾问周乐告诉记者，虽然看房的人不少，但购房者现在越来越理性了，他们往往是综合比较多方建议，也不急于出手。

　　“调控政策并未放松，购房者的观望心态也没有大的变化。”中国房产信息集团天津总经理张勇说。

　　此外，“限”字当道的环境下，投资炒房行为继续受到遏制。记者了解到，目前各家银行的贷款利率，依旧执行首套普通住房首付款最低三成，二套房首付款最低六成、利率不低于基准利率1．1倍的标准。

　　10月楼市难有大变化

　　对于即将到来的10月楼市，专家普遍预测，市场将延续9月的平稳态势，在成交量和成交均价上不会有太大的波动。

　　天津财经大学经济学院副院长丛屹表示，调控下的房地产市场不会“一点就着”。他认为，“金九银十”也不再是置业者心中的价格最低点。限购、差别性信贷、保障房建设和房价问责制的“调控四原则”，已稳定了消费者的预期，也会影响消费者的选择。因此，当前房价不具备大幅上涨的市场基础。

　　链家地产分析人士说，由于临近年底，银行回款压力增大，放贷额度也将逐渐收紧。预计进入四季度后，贷款审批会更加严格，从而延长二手房成交周期。因此，10月二手房市场将继续以稳为主，成交量相对于9月，甚至可能会有所回落，市场回暖、价格反弹出现的可能性不大。

　　南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满表示，从根本上讲，楼市是由供求决定的。影响需求和供给的因素近期不会有太大变化，所以房地产市场仍会以稳定为主。

　　专家还分析，楼市打折促销的现象仍将持续，而这对供需双方都有好处。张勇判断，随着时间推移，开发商在资金回笼的压力下，仍会采取一些促销措施。丛屹认为，对房企来说，加快资金周转、精细化管理、品质化运作的思路不能丢。从以往经验看，降价10％左右，启动销售的效果比较明显。

　　延伸阅读：“银十”成色值得期待

　　上海商品住宅供应量如今正迅速飙升。上周上海商品住宅供应环比增加77%。由于上海楼市近期呈现的明显供大于求态势，网上房地产显示上海新建商品住宅可售面积已再度突破1000万平方米，其中，外围刚需楼盘的集体入市尤其抢眼，无疑对于目前依赖刚需拉动的市场来说是一个利好消息。有专家预计10月份成交量或向上突破。

　　周商品住宅供应骤增

　　策源数据显示，上周（9月17日—23日）上海商品住宅供应为33.09万平方米，环比前周增加14.39万平方米，商品住宅供应量环比增加77%。从交易总量来看，上周上海商品住宅成交19.59万平方米，环比增加了3.25万平方米，环比增加20%。

　　从成交均价来看，上周上海商品住宅成交均价为21403元/平方米，环比下跌了1405元/平方米，跌幅为6%。从商品住宅个盘销量排行来看，上周排名前10位的楼盘中，其中有4个项目的成交均价超过2万元/平方米，只有1个项目的成交均价低于1.5万元/平方米。从商品住宅成交构成来看，上周3万元/平方米以下的公寓产品约占成交份额的74%，相比前周上升8个百分点，别墅成交占比为11%，较前周下跌5个百分点。

　　德佑地产研究主任陆骑麟指出，上周全市商品住宅市场出现了明显的回升，是进入9月以来成交最高的一周。上周商品住宅成交面积排名前四的楼盘均为成交均价2万元/平方米以下的刚需楼盘，且成交量都在70套以上。刚需楼盘成为了拉动成交的最大动力，全市商品住宅成交均价也因此有所下降。

　　对于当前“金九”的成色，金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅成交量较前周虽然有所上升，但在传统销售旺季的背景下仍然算是低位的反弹，“金九”前几周的表现恐怕远低于开发商的预期，或者可以说是“沮丧”的结果。九月尚余一周，金丰易居&佑威监控数据显示，商品住宅目前仅累计成交了57.80万平方米，剩余一周商品住宅需成交分别超过22.43万平方米和28.13万平方米才能分别和8月80.22万平方米、7月85.92万平方米持平。

　　黄志坚表示，“金九不金”已成定局，是否成为“铜九铁九”，还要看最后一周表现。之所以造成这样的局面主要是6月的成交导致部分开发商过于乐观，取消或收窄优惠甚至涨价，以及有关部门频吹“冷风”所致。

　　刚需楼盘仍将主导市场

　　无论是从当前楼市供应结构，以及需求结构来看，接下来的“银十”都将是由刚需所主导。上海搜房数据监控中心分析师曲鹏指出，在经历了8月底9月初改善型产品大量入市却成交下滑的一段时间后，大部分改善型项目都意识到由于在6、7月改善产品的大量成交，使得当前楼市中中高端产品的购买力和购买需求都出现较大幅度的萎缩，所以相应地也都转为常规销售，不做新推。而此时的楼市中的主力购房群体基本上被刚需购房者所垄断，在此形势的指导下，从9月中下旬，刚需楼盘的入市占据全市开盘市场的绝大多数的份额，由于刚需购房者数量众多，难以短时间被消化，所以刚需产品的强势推盘必还将延续至10月份，2012年的“银十”楼市，预计将会是刚需产品主导的市场。

　　德佑地产数据显示，上周的新增供应绝大部分位于外环外区域，外环外的公寓项目占据了总供应面积的七成之多，主要集中在奉贤、金山社区网 论坛 商铺、嘉定、闵行及浦东，尤其是奉贤区的公寓供应量接近于10万平方米；上周的别墅供应量也达到7万平方米，不过绝大多数都是金山、奉贤、浦东的经济型别墅。

　　陆骑麟认为，供应量的大增，尤其是外围刚需楼盘的集体入市，无疑对于目前依赖刚需拉动的市场来说是一个利好消息。目前，价格僵持是成交量无法取得突破的重要原因。随着供应量的大增，如奉贤、嘉定等外围高库存区域的楼盘将面临更严峻的同质化竞争，如果在这些区域能够打开价格僵持的缺口，金九银十的市场局面将有望得到改观。不过，需要指出的是，上周获取预售证的不少楼盘，都在前期有过热销行情，这些楼盘是否会收缩优惠幅度，尚有待观察。

来源：新华网