“千亿”在房地产市场是个很敏感的数字，进入“千亿俱乐部”，毫无疑问是实力的象征和肯定。今年的国庆黄金周，楼市火热，未到年末，“千亿俱乐部”已在酝酿添丁。统计显示，今年前9个月，30家标杆房企销售达9176亿元，房地产行业今年可谓赚得盆满钵满。
业内认为，房地产转型将在商业地产、居民住宅等多个领域深入地推进，其特征不仅体现于房产形式，更体现于投资区域、土地供给、组织形式、政策取向等诸多方面。从一线企业来看，国内实力开发商开始纷纷加大介入商业地产开发领域的力度。与此同时，房地产行业并购将进一步加剧，中小型房企的倒闭和转型也将愈演愈烈。
业内人士分析，房企转型将有四个方向，一是完全以商品住宅为主的企业可以转型做保障房；二是城镇化的发展带动城市基础设施建设，商业地产的客观需求仍然存在；三是新型经济产业区的兴起，将带动产业地产的发展；最后就是解决内需型、消费型的产业，比如旅游地产、养老地产等。房地产开发商应该顺应潮流，在这四类需求中寻求一种合理的转型。
多家房企前9月销售完成超八成
中国指数研究院在其研究报告中表示，9月房地产企业加快推盘力度及周转速度，销售额保持较快增长。重点监测的百亿企业中，20家企业单月销售额呈现环比增长，其中有5家企业业绩环比增幅超过30%；从同比增幅来看，多数房企实现了较快增长，其中有6家企业增幅超过50%。在重点监测的百亿企业中，1-9月份万科实现销售金额1285亿元，位于榜首；另有20家企业前9个月销售额实现同比增长，其中金地、融创、佳兆业的增速均达到40%以上。与此同时，房地产企业的销售均价环比呈普遍上涨趋势，监测企业中9月份的销售均价环比上涨的有17家，其中10家企业的销售均价环比涨幅超过20%。
根据中原地产市场研究部的统计数据显示，截至目前，30家公布前9个月销售业绩的企业合计年内销售业绩达到了9176亿元，与2012年同期相比涨幅达到35%。
多家房企任务完成度超过八成。如华润置地2013年累计签约额约人民币507.1亿元，累计签约面积436.7万平方米，较去年同期分别增长34.6%和26.5%，按照其年初制定的570亿元全年目标计算，截至9月底其已完成88.96%。世茂房地产前9个月的累计合约销售总额约为481.01亿元，同比增加35%，目前已完成全年销售目标550亿元的87.46%。完成全年销售任务八成以上的房企还包括瑞安房产和越秀地产，前者1-9月合约物业销售81.39亿元，达到全年物业销售目标90亿元的90%，后者前9个月累计合同销售金额约124.96亿元，按越秀地产在中期业绩会后调高的145亿元全年合同销售目标来算，目前其已完成86%。
千亿俱乐部酝酿添丁
在半年报后，业内已经开始细数今年的房企销售千亿军团究竟会添上几个新丁。其中恒大、碧桂园、万达等，都是有力的竞争者。
据克而瑞（CRIC）发布的《2013年前三季度房企销售排行榜》显示，万科、绿地销售额双双破千亿元，恒大以1105.0万平方米的销售面积继续领跑。2013年前三季度，万科以1279.3亿元的销售额再度领衔榜首，同比增长33%。绿地以1012.0亿元位居榜单第二位，同比增幅高达40%。中海尽管尚未完成与中建的整合，业绩也已达900.1亿元，同比增长19%。此外，保利、恒大、碧桂园、万达也表现突出，销售额均超过500亿元。除了恒大，绿地和万科的销售面积也在1000万平方米以上，分列销售面积排行榜的第二和第三位。上榜房企销售金额集中度方面，TOP10房企的市场份额为14.43%，比2012年同期略有提高，TOP20房企的市场份额超两成，比2012年同期增加了1.05个百分点。
同时，上榜房企的销售金额和销售面积门槛大幅提升。在销售金额排行榜中，TOP10房企入榜门槛达到433亿元，与2012年同期的300亿元门槛相比，增幅达到44%；TOP20房企入榜门槛同比增长达到76%；TOP50房企入榜门槛同比增长62%，首次突破百亿元大关。在销售面积排行榜中，TOP10房企入榜门槛为368万平方米，同比增长33%；TOP20房企则从156万平方米增加至210万平方米，增长了35%；TOP50房企同比也有44%的增幅。
金九成色足四季度信心强
今年的“金九”成色十足，房企们普遍在9月份实现了业绩的继续上升。已经公布的数据显示，9月份万科销售155.7亿元，保利销售96.15亿元，恒大销售105.3亿元，中海销售107.74亿元。除以上几家龙头房企之外，9月单月销售额在60亿元以上的房企还包括65亿元的绿城、68.8亿元的华润以及70.55亿元的世茂。30家房企9月单月销售达到1238亿元。
据了解，今年房企尤其“十一”黄金周期间的销售超预期。其中中海、世茂房地产、绿地、万科等都有较好市场表现。
今年国庆黄金周期间，北京、上海、广州以及深圳的楼市量价纷纷上扬，初步统计，一线城市的成交价同比平均上涨超23%。与此同时，中国指数研究院近日公布数据显示，9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%。这也是自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。9月份北京、深圳、广州新建住宅价格指数同比涨幅均超过了20%。而实际交易价格可能超过了统计的涨幅。一些核心二线城市也牛气冲天，厦门近年来涨势直追一线城市，8月，该市房价同比涨幅高达14.9%。此外，郑州、沈阳、福州的涨幅也都过了两位数。
第四季度，各大房企仍表现出充足的信心。业内预计，从上榜企业业绩的完成情况来看，大部分企业全年销售目标完成度均超过四分之三，快于时间进度。由于下半年可售货量较大，各大房企的业绩预计将继续攀升，重点企业将普遍能顺利甚至超额完成全年目标。
近期楼市已经出现投资升温的迹象，尤其在一线城市。业内认为，这一方面和地方政策驱动相关，比如上海自贸区概念就助推相关楼盘价格上涨超过30%。另一方面，也有地王因素的推动。虽然国土资源部已经在明确叫停一线城市推“地王”，要求年内不再出现，但是此前仿佛互相攀比的各种“地王”已经定下了看涨的基调。
十大房企今年融资有望首破千亿
销售业绩大涨的同时，房企积极拿地拓展项目，为了保证拿地扩张更加顺利，房企全力投入融资以增加自己的“底气”，预计今年十大企业融资总额有望首破千亿。
在标杆房企中，下半年万科加大了项目拓展力度，仅9月份就新增项目11个，总耗资163.34亿元，为年内最高值。10月上旬以来，万科拿地势头依然高涨，继续加大项目拓展及土地储备力度，分别于北京、佛山和温州共拿下6宗土地，拿地总金额就达到93.77亿元，总规划建筑面积达到158.75万平方米。保利则在9月份共新增土地储备8宗，土地成交价高达79亿元。中海9月份在宁波新增了3宗土地，拿地价格29.9亿元。
国土部的数据显示，前三季度，全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%。前三季度，70个大中城市住宅用地供应3.48万公顷，同比增加32.7%，增幅高于全国平均水平4.3个百分点。北上广深4个一线城市前三季度住宅用地供应量已接近或超出过去5年平均水平。国土部表示，第四季度将继续增加土地供应。
因为楼市销售火爆，所以房企回款顺利，出于对后市的看涨，房企不约而同加快扩张的速度，销售回款不足以完全支撑，因此，利用各种平台增加融资，成为房企们扩张的“底气”。据统计，十大标杆房企年内融资额度已经达到了935.9亿元，这一额度同比2012年全年的413亿元，上涨幅度达到了127%，预计今年十大企业融资总额将首次突破千亿元。
争饮城镇化“头啖汤”
城镇化对房地产业来说，是机遇也是挑战。早在年初，房地产行业对新型城镇化战略的讨论就热烈非凡。从今年前三季度房企的表现来看，城镇化作为“机遇”的利好已经显现出来。
毫无疑问，城镇化带来的利好最明显的是唤醒刚需的作用。嗅觉敏锐的房企今年无一例外都主打“刚需牌”，纷纷争饮城镇化“头啖汤”，均呈不甘落后之态。刚需一时火热，刚需盘屡见“日光”，为今年房企销售火爆定下了主基调。年中业绩报告刚出，业内就在讨论“千亿俱乐部”有望增加新成员；“金九银十”各大房企更是铆足了劲，“十一黄金周”前后的销售热度更是让房企信心百倍。尽管今年年初各大房企对销售业绩的目标争相“加码”，随后又遭遇“国五条”等限购限贷调控政策的收紧，然而，三个季度过去，多家企业完成销售任务四分之三，部分甚至超过了八成，展望第四季度，冲刺的声音不绝于耳，眼看着就要集体“过肥年”。
2013年过了大半，对于房企而言，城镇化的利好效应带来可观的销售回款，也大大刺激了拿地热情，再加上融资给力，标杆房企刷出一个又一个地王神话，导致国土部严令年内不得再出地王。然而，城镇化的进程注定是一个长期的过程，挑战总是和机遇并存。悬而未决的房价长效调控机制仍未有明确的答案。应该看到，行业转型正在进行，行业洗牌在所难免。
来源：南方日报 许蕾
